Aspettative incoraggianti per il mattone residenziale. Specie in alcune grandi città. I prezzi delle abitazioni in ottimo stato e di quelle, comunque, abitabili sono cresciuti nell’ultimo semestre rispettivamente dell’1,6% e dell’1,4%, ovvero un po’ di più del primo semestre dello scorso anno. Ma, soprattutto, per quanto riguarda il futuro si prevede un mercato in crescita per tutto il prossimo triennio. E con numeri incoraggianti: un incremento delle quotazioni di oltre l’8% da qui al 2026 per città come Milano e Napoli, seguite dal 7% e passa di Padova e Venezia. Il tutto grazie anche alla forza del mercato degli affitti, tale da portare al 7,1% il rendimento totale medio lordo dell’ultimo anno del segmento abitativo, tra canoni di locazione e aumento del valore dell’abitazione. Il dato è sicuramente molto positivo e conferma come, a dispetto delle varie fasi di rallentamento degli ultimi anni, il mercato ha riagganciato il trend di crescita iniziato nel 2021. È quanto emerge dall’ultimo Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, che fotografa il trend del 2024, spingendosi, inoltre, a previsioni fino al 2026, che evidenziano un fattore non trascurabile: il mercato della casa rallenta, ma niente prezzi da saldo. Anzi, si prevedono valori in crescita anche nei prossimi tre anni e più dell’inflazione. Il trend riguarda, soprattutto, le principali città e ancor di più le abitazioni di migliore qualità per zona e per condizioni.

Nonostante queste note di ottimismo, l’Osservatorio non nasconde le molte criticità del mercato, a cominciare dal costo dei mutui, unito a una minore propensione delle banche a concedere credito, e dai salari rimasti al palo a fronte di un deciso peggioramento del costo della vita, case incluse. Non a caso, secondo le stime di Nomisma, ammontano a ben 300 mila le transazioni mancate a causa del caro mutui, e il recente ridimensionamento dell’inflazione non basta a sistemare la situazione. «Il rapido rientro dell’inflazione su valori più contenuti ha arrestato la perdita di potere di acquisto delle famiglie, ma occorrerà molto tempo affinché la capacità di spesa erosa dall’aumento dei prezzi venga completamente riassorbita, col rischio che parte di questa diventi strutturale», sottolinea infatti Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. «I primi tagli decisi dalla Bce ai tassi di interesse contribuiscono ad alleviare la flessione delle erogazioni di mutui casa per l’anno in corso, prima causa del calo delle compravendite, non abbastanza però da far invertire il trend già quest’anno: secondo le previsioni le transazioni caleranno anche nel 2024, ma a ritmo più lento, portandosi sotto quota 700 mila per poi risalire nel 2025 e stabilizzarsi attorno alle 710 mila nel 2026». Oltre al caro mutui e alla perdita di potere d’acquisto, tra le note dolenti va inserita anche la scarsa qualità di molti edifici, specie sul fronte delle prestazioni energetiche, e lo stop ai bonus fiscali certo non favorirà il rinnovo del patrimonio edilizio. L’eventuale rallentamento del mercato, quindi, si scaricherà su questo tipo di edifici, specie se periferici o, comunque, in zone non particolarmente appetibili. Non a caso le previsioni di Nomisma non escludono minori transazioni e modeste perdite di valore proprio per questo tipo di case.

La domanda resta comunque molto vivace e questo fa sì che non solo la flessione dei prezzi in termini reali sia agli sgoccioli, ma che per fine anno ci si aspetti un aumento dei prezzi del 2%. In particolare, l’indice di performance di Nomisma è tornato in positivo in tutte le città eccetto Firenze, dove il nuovo aumento dei prezzi ha raffreddato la domanda, e di Torino, dove il mercato è risultato meno liquido rispetto al semestre scorso (tempi e sconti in crescita).

Sempre riguardo alle città, al buon andamento di Milano, Napoli Padova e Venezia si accompagna il trend più fiacco di Torino e Palermo, dove l’aumento complessivo dei prezzi residenziali nel triennio si ferma al 3%. La buona notizia è, però, che, a causa del calo dell’inflazione, l’aumento nominale corrisponde a un aumento anche in valore reale, con una crescita dei valori del +0,8% nel 2024 e una sostanziale stabilità nel biennio successivo. Non solo: nell’ultimo semestre si è significativamente ridotta la volatilità delle variazioni di prezzo tra i diversi mercati, a conferma che la tendenza espansiva, iniziata nel 2021 a Milano e Bologna, ha via via interessato tutti i mercati. I prezzi delle abitazioni nuove si muovono tra il +0,4% semestrale di Torino e il +2,4% di Milano, dove si registrano le variazioni dei prezzi più marcate anche per le abitazioni usate, con un +2%, a fronte del +0,5% rilevato a Genova. Sul mercato della locazione, l’accresciuta pressione della domanda abitativa spinge la crescita dei canoni. A registrare la maggiore crescita dei canoni sono Torino e Firenze, al contrario di quanto accaduto ai prezzi di vendita. (riproduzione riservata)