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Non scemano i timori degli investitori riguardo alle esposizioni delle banche globali al settore immobiliare commerciale (Cre) poiché i tassi di interesse elevati e il nuovo modo di lavorare dei dipendenti post-pandemia hanno messo sotto pressione i prezzi. Recentemente il focus si è concentrato sul mercato americano dove circa 1.200 miliardi di dollari di mutui commerciali sono destinati a scadere quest'anno e il prossimo, secondo Goldman Sachs.
L'esposizione di New York Community Bancorp (-60% l’azione a Wall Street) al settore immobiliare commerciale non ha fatto altro che intensificare questi timori sulle banche regionali che rappresentano quasi il 70% di tutti i prestiti immobiliari commerciali in essere, secondo una ricerca di Apollo. Alcuni si aspettano maggiori sofferenze per quelle che concedono prestiti per uffici e immobili multifamiliari. Secondo Fitch, citata da Reuters, i tassi di morosità sui titoli garantiti da ipoteca commerciale (Cmbs) dovrebbero salire all'8,1% nel 2024, poiché molte aziende faticano a far cambiare idea ai dipendenti che lavorano a distanza e in modalità ibrida. Nel frattempo, si prevede che le morosità dei prestiti Cmbs nel settore commerciale multifamiliare (immobili con più di cinque unità) toccheranno l'1,3% nel 2024 rispetto allo 0,62% del 2023.
Non solo Usa. A seguito degli ultimi sviluppi nel settore immobiliare commerciale, Citi in un report di oggi, 12 febbraio, visionato da milanofinanza.it, ha esaminato l'esposizione delle banche italiane e francesi al comparto, rassicurando gli investitori.
Più in dettaglio, «le principali banche italiane hanno un’esposizione limitata al settore immobiliare commerciale con Unicredit che ha indicato circa 36 miliardi di euro di prestiti al settore costruzioni e immobiliare o circa l'8% del portafoglio crediti, con un rapporto loan to value medio del 50% e con il portafoglio principalmente concentrato in Germania, circa il 40% del totale e un livello complessivo di npe del 4%», sottolinea Citi.
Tra l’altro, Unicredit fornisce anche una suddivisione della sua esposizione al mercato immobiliare commerciale per classe di asset, con circa il 20% legato agli uffici. Invece, Intesa Sanpaolo, continua Citi, ha indicato circa il 3% dei prestiti con un’esposizione al settore immobiliare commerciale con un loan to value medio del 50% e un ratio npl non significativo. «L'attenzione degli investitori è prevalentemente rivolta all'esposizione di Unicredit data la presenza della banca in Austria e in Germania e alla segnalazione di esposizioni specifiche come quelle a Signa», precisa Citi.
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Invece, le banche francesi hanno una minor esposizione al settore immobiliare commerciale rispetto alla media dell'Ue, pari al 2%-4% dell'exposure at default (Ead). Gli indicatori sulla qualità del credito sono solidi, con un ratio npl del 2% sia per le esposizioni agli immobili commerciali di Societe Generale che di Bnp Paribas. La prima ha dichiarato circa 28 miliardi di euro di esposizione agli immobili commerciali in default, pari al 2% del totale del gruppo, con un livello medio di loan to value del 53% e il 2,3% di posizioni nella fase 3 (ad esempio npl).
L'esposizione di Societe Generale è principalmente in Europa (circa l'80% del totale, di cui più della metà in Francia). La banca conta anche circa 4 miliardi di esposizione negli Stati Uniti (circa il 13% del totale degli immobili commerciali, con un loan to value del 63% e circa il 30% negli uffici). Mentre Bnp Paribas ha circa 60 miliardi di euro di exposure at default al settore immobiliare commerciale, pari al 4% del totale del gruppo, con un ratio npl del 2,1%. Il 90% dell'esposizione totale è in Europa (nessuna esposizione ai paesi nordici, limitata in Germania) e circa l'1,5% del totale negli Stati Uniti, conclude Citi, ribadendo il rating buy sia su Intesa Sanpaolo che su Unicredit con target price, rispettivamente, a 3,30 euro e a 35 euro, e su Societe Generale (target price a 33 euro) e Bnp Paribas (target price a 68 euro). (riproduzione riservata)