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Niente case nuove per gli italiani. Anche se comprare un’abitazione resta l’investimento preferito dagli italiani, con in cima alla lista quelle di nuova costruzione, aggiudicarsele è un’impresa piuttosto ardua. Per due semplici ragioni: costano in media almeno il 30% in più rispetto a quelle usate, ma soprattutto l’offerta è davvero scarsa, con un trend in peggioramento.
Il tutto all’interno di un mercato immobiliare in decisa crescita nell’ultimo anno, e che, a dispetto del quadro di incertezza economica e geopolitica, promette bene anche per quello in corso sia in termini di crescita dei prezzi e ancora di più delle compravendite. A tracciare i contorni del mercato delle nuove costruzioni residenziali è il Quarto Osservatorio sull’Abitare - “Una casa è per sempre, un investimento che vale”, realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co.
I dati parlano chiaro. Anche nel 2025 il settore delle costruzioni residenziali si è confermato al ribasso (-15,5%) con investimenti per 105 miliardi di euro, di cui 21,3 miliardi per la realizzazione di nuove unità (poco più del 20%) e il resto per interventi di manutenzione straordinaria sull’esistente, quasi 83,2 miliardi).
Colpa della progressiva riduzione del numero di permessi di costruire concessi nell’ultimo triennio (2023-2025) a livello nazionale nonché alla carenza di politiche abitative e programmi di intervento di lungo periodo, nazionali come locali. A questo si aggiunge un forte squilibrio tra le varie zone d’Italia. Milano e Roma concentrano oltre il 70% delle circa 17.200 unità abitative di nuova realizzazione in Italia, mentre nelle altre città i livelli restano più contenuti.
In termini assoluti, si stimano circa 12.250 nuove abitazioni a Milano (in calo rispetto al 2024), 1.450 a Firenze e tra le 600 e le 750 unità a Bari, Bologna e Torino. Le città del Sud e alcune realtà come Palermo, Venezia e Catania continuano a mostrare livelli ancora più contenuti di nuova offerta, con meno di 200 unità complessive.
Il peso del nuovo resta limitato, solo l’8% nelle principali città (Milano, Roma e Bari), con quote appena superiori a Firenze. Questo squilibrio non poteva non riflettersi sui prezzi delle case. Tra il 2018 e il 2025 si è rilevato un tasso di crescita annuale composto prossimo al 3,4% per le case nuove e dell’1,2% per quelle usate vale a dire che le prime si sono mosse a velocità più che doppia rispetto alle altre.
«Insomma, la casa resta il principale investimento per le famiglie italiane e un pilastro del nostro sistema economico e sociale, grazie anche al fatto che è un investimento che continua a dimostrare una significativa capacità di tenuta, sostenuto da una domanda solida e sempre più articolata», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.
Il vero tema è appunto la carenza di offerta, soprattutto nelle grandi città, che alimenta la crescita dei prezzi e rende più difficile l’accesso alla casa, in particolare per giovani e famiglie. «Ma il segnale più evidente dello squilibrio tra domanda e offerta, anche nei mercati più dinamici, è che il peso del nuovo non supera l’8% dello stock complessivo, segnale evidente delle difficoltà dell’industria immobiliare nel rispondere in modo adeguato alla domanda abitativa», sottolinea Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co.
«Anche a Milano le nuove costruzioni scontano un progressivo rallentamento legato alla complessità della vicenda delle inchieste sull’urbanistica cittadina, oltre agli ostacoli rappresentati dalla burocrazia che non permette più di definire tempi certi per avviare nuove iniziative immobiliari o progetti di rigenerazione urbana e a una progressiva riduzione del rilascio dei permessi di costruire concessi. In sintesi, l’offerta di nuove costruzioni è scarsa ormai da tempo e continuerà a esserlo nei prossimi anni, e infatti una quota crescente dei potenziali acquirenti ha già iniziato a orientarsi verso l’hinterland, dove si concentrano un numero maggiore di iniziative e condizioni di accesso più sostenibili dal punto di vista dei prezzi».
L’unica buona notizia è che per il 2026 si stima una ripresa degli investimenti nel settore costruzioni del 5,5%, poco più di 245 miliardi complessivi, grazie all’attesa dinamicità delle riqualificazioni e manutenzioni straordinarie (+3,5%) che si prevede possano arrivare a quota 20,3 miliardi e 86,1 miliardi (106,4 miliardi complessivi), spinti dalla crescente attenzione al risparmio energetico.
Quanto alle due maggiori città, Milano torna a essere il mercato immobiliare più dinamico del Paese. Nel 2025 il numero di compravendite nella città metropolitana ha superato le 81.500 unità, mentre nel solo comune si sono registrate 26.000 transazioni, in crescita dell’8,3% rispetto al 2024. Il fatturato ha raggiunto gli 11,8 miliardi di euro, in aumento del 10,3% su base annua.
Nello stesso periodo i prezzi medi medi si sono attestati a 10.850 euro al metro quadro nelle zone centrali, 6.350 euro nelle aree semicentrali e 3.950 euro nelle periferie. Le previsioni per il 2026 indicano un ulteriore aumento, rispettivamente a 11.420 euro al metro quadrato in centro, 6.740 euro nel semicentro e oltre i 4.100 euro in periferia.
Transazioni e prezzi in crescita anche a Roma. Le prime nel 2025 si sono attestate a circa 40 mila unità, con un incremento del 1,8% rispetto al 2024, per un fatturato complessivo di 12,6 miliardi (+4,1% sul 2024). La capitale ha vissuto un nuovo slancio, trainata dalla riduzione dei tassi sui mutui e dal Giubileo, che ha portato investimenti e attrattività internazionale.
Di conseguenza, il volto della città è cambiato con diversi progetti di rigenerazione urbana, il nuovo quartiere Flaminio, la riqualificazione dell’Ostiense e l’espansione della Metro C. Il supporto dei fondi Pnrr, con le tante attività in corso per rendere più funzionale la Capitale, accelera la valorizzazione di intere aree metropolitane. Le previsioni per il 2026 vedono un incremento di scambi a quota 42.500 abitazioni, a fronte di un aumento dell’offerta sul mercato del 5,4%. (riproduzione riservata)