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C’è lusso e lusso nel mercato residenziale milanese. Perché se vero che sotto la Madonnina prezzi e transazioni degli appartamenti di pregio sono ancora in crescita, +3,4% e +1,7% rispettivamente nel primo semestre, è anche vero che ad aumentare sono invece i distinguo. A correre è infatti soprattutto la fascia più alta, la super prime, ossia quella che include abitazioni che costano dai 5 milioni di euro in su, mentre più moderata è la crescita della fascia prime (da 3,5 a 5 milioni) e soprattutto della premium (da 2 a 3,5 milioni).
In precedenza le fasce del settore pregio erano solo due, ma il costante aumento dei prezzi e lo svettare del segmento top ne hanno di fatto generato una terza. «E il divario tra le tre fasce tende ad ampliarsi», sottolinea Andrea Pincherli Vicini, ceo & founder di Vincenzo Monti Prestige (Vmp), «al punto che in diverse aree il valore degli immobili super prime è ormai 2,5 volte superiore rispetto a quello degli immobili premium».
Ma attenzione: i diversi trend convivono all’interno delle stesse zone del lusso milanese, e cioè il classico centro storico (Quadrilatero, Castello, Brera, Magenta, Cordusio, Palestro/Duse e Sant’Ambrgio), più City Life, Porta Nuova e Arco della Pace/Canova, vale a dire che a incidere non è l’indirizzo quanto la qualità dell’abitazione.
Metrature molto ampie, oltre 250-300 metri quadrati, piano alto, terrazzo, finiture di pregio, portineria, box doppio e altro ancora sono d’obbligo per le case super prime, vale a dire tutte quelle caratteristiche che le rendono quasi un unicum.
Proprio la particolarità di queste abitazioni in questo segmento di mercato rende l’offerta piuttosto limitata, a fronte invece di una domanda in aumento, che di conseguenza esercita una costante pressione sui prezzi, Secondo l’analisi di Vincenzo Monti Prestige, nella prima parte del 2026 i valori degli immobili sono ulteriormente cresciuti in tutte e tre le fasce qualitative.
L'andamento dei prezzi richiesti nel primo semestre 2026 conferma la forza strutturale del mercato residenziale di pregio milanese, con una crescita media del 3,4%, che sale al 4,2% nel segmento super prime. Emblematico il caso del Quadrilatero, che registra gli incrementi più significativi, fino al +7,4% nel comparto super prime, confermando come le location iconiche e difficilmente replicabili rappresentino oggi il principale motore di creazione di valore nel real estate milanese di lusso.
Guardando ai quartieri della città, le performance migliori, riferite al prezzo medio dei tre segmenti del luxury rilevati a fine luglio, si riscontrano, oltre che nel Quadrilatero della Moda (+6,2% in media), nelle aree di Cordusio-Piazza Affari-Duomo (+4,2%), Palestro-Duse e Giardini di Porta Venezia (+3,7%), Sant'Ambrogio-Carrobbio (+3,5%) e Magenta-Vincenzo Monti (+3,1%). come Brera-Moscova (+2,6%), CityLife e Porta Nuova (+2,5% e +2,6%) o la zona di via Canova-Arco della Pace si registrano invece solo incrementi di poco superiori al tasso di inflazione. Si tratta però in tutti i casi di variazioni di prezzo medie. Come accennato, infatti, l’andamento varia nelle tre fasce di mercato.
Emblematico il caso del Quadrilatero, che ha visto gli incrementi più significativi, fino al +7,4% nel comparto super prime. Il risultato è che nel Quadrilatero il gap tra il prezzo richiesto nella fascia premium e quello della super prime è del 137%. E ancora più alto risulta in altre zone come Cordusio-Duomo (166%), Brera-Moscova (150%), Magenta-Vincenzo Monti (146%), Palestro-Duse-corso Venezia (161%). Altrettanto significativo è il gap tra segmento prime e super prime. Nel Quadrilatero il secondo risulta a premio del 78% rispetto al primo, a Cordusio-Duomo del 99%, a Palestro-Duse-corso Venezia dell’80%. Questa dinamica riflette l'evoluzione della domanda, sempre più guidata da acquirenti con alta capacità di spesa.
Ma oltre che la qualità degli asset, diversa è anche la tipologia di acquirente, soprattutto internazionale (70%) nelle due fasce top, più italiana nella fascia premium. «Milano sta consolidando il proprio ruolo di destinazione privilegiata per la clientela internazionale di fascia alta», conferma Pincherli Vicini. «Oggi il mercato super prime è sostenuto da una domanda globale che ricerca stabilità, fiscalità competitiva e asset immobiliari irripetibili, veri trophy apartment. Nel segmento più alto del mercato il prezzo non è l'elemento centrale della decisione d'acquisto: a contare davvero sono l'unicità dell'immobile e la qualità dell'indirizzo, che assieme portano poi la scarsità dell'offerta. Non a caso molte operazioni avvengono off market, tramite un passaparola discreto a clienti selezionati e family office, conseguenza naturale di un mercato in cui gli asset migliori sono sempre più rari e i proprietari sono disposti a cedere solo a fronte di offerte straordinarie».
Quanto alle caratteristiche più gettonate, se la clientela internazionale continua a privilegiare il fascino dei palazzi storici nei grandi indirizzi del centro, una parte crescente della domanda guarda invece a residenze contemporanee magari in uno dei nuovi grattacieli della città.
«L'attico nel palazzo d'epoca resta simbolo del lusso milanese, ma oggi il prestigio si esprime anche attraverso servizi esclusivi e standard abitativi di nuova generazione e grattacieli iconici», conclude Pincherli Vicini. «Milano è la capitale italiana della verticalizzazione urbana. Le torri residenziali non rappresentano più soltanto un'innovazione architettonica: sono divenute una nuova forma di prestigio immobiliare, capace di coniugare design, servizi, sicurezza e qualità della vita. Il tradizionale monopolio del centro storico come unica destinazione del living di prestigio oggi quindi è un po’ meno scontato». (riproduzione riservata)