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??????Caccia aperta ai beni rifugio anche nel 2026. Brillano l’oro, l’argento, ma anche la casa farà bella figura. La similitudine in realtà è più in termini di sicurezza, rendimenti, mantenimento del valore nel tempo che non di performance strabilianti, quelle appunto messe a segno dai metalli preziosi. Quello che è certo però è che l’investimento nel mattone darà ancora la tranquillità di spendere bene i propri soldi. Sul trend concordano tutti i report del settore, sia pure con sfumature diverse in termini di ottimismo più o meno accentuato. Del resto, molti sono gli elementi che continueranno a spingere il settore, pochissimi invece gli elementi avversi.
Secondo quanto emerge per esempio dall’ultimo Osservatorio immobiliare di Nomisma, focalizzato sulle 13 principali città italiane, la domanda di abitazioni si manterrà sempre su livelli elevati, rafforzata da un’offerta inferiore alle necessità, sia in termini numerici che qualitativi.
Buona parte dell’offerta non è al passo con i tempi dal punto di vista di design e disposizione degli spazi, del livello manutentivo (case vecchiotte) oltre che dell’impatto ambientale (prestazioni energetiche mediocri). Il tutto aggravato dalla cronica carenza di case di nuova costruzione, complice la mancanza di nuove aree edificabili in un’Italia già molto costruita e delle recenti indagini della procura di Milano che hanno bloccato quasi del tutto l’avvio di nuovi cantieri nel capoluogo lombardo. I numeri parlano chiaro. Ben il 34% delle famiglie preferirebbe acquistare una casa nuova, ma nel primo semestre del 2025 soltanto il 5,5% delle transazioni ha riguardato immobili di nuova costruzione, con punte intorno al 7% a Milano e a Roma e molto più bassi nelle altre città (3%). Del resto, secondo i dati riportati dall’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, negli ultimi vent’anni si è registrata una contrazione del 70% delle concessioni edilizie, scese dalle 189 mila del 2000 alle 55 mila del 2024, con un ulteriore calo tendenziale del 12,3% nel primo semestre 2025. La domanda si mantiene forte anche nei confronti delle seconde case, grazie all’accresciuto desiderio di uno spazio nel verde dopo il periodo del lock down e all’incremento di flussi turistici. Dopodiché a completare il cerchio contribuisce anche la forte richiesta di case in affitto che spinge anche gli acquisti per investimento.
Si spiega così la previsione di compravendite ancora in crescita così come i prezzi, anche se questi ultimi in misura più contenuta, almeno in termini generali. Non mancheranno città e zone dove le quotazioni saliranno molto di più e più rapidamente. A frenare l’ascesa dei prezzi potranno essere infatti mutui un po’ più cari rispetto allo scorso anno, le quotazioni di alcune città già molto elevate e infine il clima di incertezza economica. Quest’ultima infatti, se da un lato spinge verso i beni rifugio, dall’altra fa sì che gli acquirenti si accollino mutui troppo pesanti, mutui pesanti che anche le banche cercano di limitare. Dopodiché occorrerà fare i conti anche con l’inflazione: da un lato farà salire leggermente i tassi e quindi il costo dei mutui, dall’altro taglierà l’incremento reale dei prezzi.
Proprio gli affitti però, secondo Immobiliare.it Insights, specializzata in analisi di mercato e parte del gruppo Immobiliare.it, saranno la nuova benzina che, dopo il calo dei tassi dell’ultimo anno e mezzo, daranno slancio al mercato residenziale. Secondo le loro stime, anche il prossimo sarà un anno di aumenti, sia per le compravendite sia, soprattutto, per le locazioni che nel 2026 vedranno i canoni salire più rapidamente segnando un sonoro +8,1%.
Cosa aspettarsi allora in dettaglio per il 2026? La ripresa delle transazioni, iniziata nel secondo trimestre del 2024 e rafforzatasi nei trimestri seguenti, si è poi attenuata così da far chiudere il 2025 con 759 mila compravendite, +5,5% rispetto all’anno precedente. Secondo le stime di Nomisma la crescita proseguirà anche nel triennio successivo, ma a un ritmo molto più contenuto, ovvero del +0,9% nel 2026, +0,7% nel 2027 e +1,4% nel 2028, arrivando a quota 782 mila, su valori quindi decisamente superiori a quelli degli anni pre-pandemia, quando il mercato si attestava attorno alle 600 mila transazioni annue, e non lontani dai massimi intorno a quota 800 mila toccati nel 2006-2007, prima dello lo scoppio della doppia crisi dei mutui subprime e dei debiti sovrani.
La minor crescita delle transazioni si rifletterà per forza di cose sui prezzi che vedranno un apprezzamento piuttosto limitato anche nelle 13 maggiori città italiane, la fascia più dinamica del mercato: al +1,4% del 2025 seguirà un modesto +1% nel 2026 e poi +0,7% nel 2027 e +0,5% nel 2028. Più ottimistiche le previsioni di Immobiliare.it Insights che a livello nazionale per il 2026 stima un incremento delle quotazioni del 3,1%. Al solito, alcune città faranno meglio e altre peggio: gli incrementi più rilevanti sono attesi a Firenze (+6,8%), Catania (+6,6%) e Verona (+6,4%).
Più in dettaglio, nel 2026 i prezzi a Firenze aumenteranno di oltre 300 euro al metro quadro, superando la soglia dei 5.000 euro/mq. Anche Bologna registrerà una crescita rilevante, pari a 223 euro/mq, da 3.747 a 3.970 euro/mq. Verona e Venezia sperimenteranno rialzi molto simili, +179 euro/mq nel primo caso e +174 nel secondo. Nella città scaligera i valori saliranno dagli attuali 2.807 euro/mq ai 2.986 di fine 2026, mentre nel capoluogo veneto da 3.445 a 3.619 euro/mq. Rincari superiori ai 100 euro/mq interesseranno anche Bari (da 2.248 a 2.355 euro/mq) e Napoli (da 3.032 a 3.137 euro/mq). Come per le due città venete, anche i principali centri siciliani, Catania e Palermo, registreranno una crescita quasi identica, rispettivamente +86 euro/mq e +80 euro/mq. Gli incrementi più contenuti riguarderanno Roma, Genova e Torino: nella Capitale l’aumento sarà di 39 euro/mq (da 3.652 a 3.691 euro/mq), mentre nel capoluogo ligure e in quello piemontese i rialzi ammonteranno a +24 e +22 euro/mq.
Per gli affitti, invece, guiderà la classifica Bari (+9,3%), seguita da Torino (+8,5%) e Palermo (+6,8%). Analizzando le due grandi metropoli, Milano e Roma, le previsioni indicano rialzi più significativi nel capoluogo lombardo rispetto alla Capitale: a Milano (che si confermerà città più cara del Paese in entrambi i settori) i prezzi al metro quadro aumenteranno del 2% nel 2026, mentre Roma crescerà del +1,1%. Sul fronte delle locazioni, la città meneghina registrerà un +5%, contro il +4,2% della Capitale. (riproduzione riservata)