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È diventato legge da pochi giorni e il Piano Casa inizia a delinearsi in termini di obiettivi, risorse e attori coinvolti.
I tre pilastri con cui il governo mira a risolvere, o almeno attenuare, la crisi abitativa che colpisce una buona fetta della popolazione prevedono la partecipazione di soggetti pubblici e privati nella creazione di nuovi alloggi, tra riqualificazioni e costruzioni ex novo.
Tra gli operatori che hanno aderito, come Milano Finanza può rivelare, c’è Poste Vita, il ramo assicurativo del gruppo Poste Italiane, che investirà 600 milioni di euro.
Come detto, i punti programmatici della nuova legge sono tre. Il primo è quello dedicato alla riqualificazione delle case popolari, sulla quale sta già lavorando il commissario Felice Squitieri e che potrà contare su circa 7 miliardi di euro, comprendendo anche i fondi per la rigenerazione urbana da 4,3 miliardi destinati al periodo 2027-2034.
Il secondo riguarda il Fondo di social housing gestito da Invimit, che a breve definirà il suo regolamento. Si conosce intanto la dotazione finanziaria: 3,6 miliardi annunciati dalla premier Meloni nella conferenza stampa a seguito del Consiglio dei ministri del 30 aprile scorso.
Il terzo mette al centro il contributo dei privati, per ampliare l’offerta di edilizia convenzionata. Nel corso dell’iter parlamentare, come anticipato da Milano Finanza, è stata eliminata la «corsia preferenziale» per i fondi stranieri. Nella versione originaria del testo (comma 7 dell’articolo 9) si prevedeva, infatti, che le agevolazioni urbanistiche e volumetriche per investimenti privati, inserite all’interno del decreto, fossero riservate alla fetta di edilizia convenzionata (almeno il 70%) solo di progetti superiori a un miliardo di euro nonché provenienti dall’estero.
Invece la versione approvata con la fiducia sia alla Camera che al Senato prevede che le agevolazioni e le semplificazioni burocratiche varranno per tutti i costruttori che presenteranno progetti dal valore di un miliardo di euro. Gli interventi dovranno essere «fisicamente continui e funzionalmente unitari». Niente progetti spezzettati tra le regioni per arrivare alla somma complessiva di un miliardo. Non si conosce ancora l’entità dei contributi pubblici e neanche il nome del commissario straordinario per gli investimenti privati.
Sin da quando il Piano ha iniziato a muovere i suoi primi passi, era emersa la partecipazione al programma di Cassa Depositi e Prestiti. Un contributo di cui Milano Finanza può dare le dimensioni. Cdp Equity opererà su due pilastri: il secondo, dove investirà 200 milioni nell’alveo del Fondo Housing, e il terzo, con un impegno di 225 milioni di euro. Cdp ha poi avuto un forte ruolo di catalizzatore per altri operatori economici che hanno deciso di partecipare al programma italiano.
Nel dettaglio, il terzo pilastro del Piano Casa si avvale del veicolo lussemburghese Add Capital, nato su iniziativa dell’ex numero uno di di Hines Mario Abbadessa assieme ai manager Andrea Imperatore, Francesca Orlandini e al fondo emiratino Mubadala come azionisti. Tra i sottoscrittori ci saranno, come detto, Cdp e Poste Vita. Inoltre sarebbero stati sondati anche Enpam, Previndai, Cassa Forense e Cnpadc (l’ente di previdenza dei commercialisti), Intesa Sanpaolo, Unicredit e Generali e alcuni fondi sovrani internazionali quali Kuwait Investment Authority (Kia) e Adia (Abu Dhabi).
L’obiettivo qui è offrire abitazioni a canone calmierato (l’affordable housing, appunto) per quella platea di soggetti, la classe media, che non riesce ad accedere al mercato immobiliare degli affitti, né tanto meno a quello delle compravendite, ma non ha un reddito così basso da rientrare nei piani di edilizia popolare. Gli interventi si concentreranno sulle maggiori città italiane (Milano, Roma, Firenze, Napoli, Bologna e Genova) e sui principali poli industriali.
Ma quale potrà essere l’impatto del piano casa sul mercato soprattutto in termini di canoni di locazione e, magari, anche di prezzi di acquisto? I numeri in gioco non permettono di sperare in ribassi significativi e generalizzati perché si parla di 60 mila case popolari da riqualificare e reimmettere sul mercato più, forse, decine di migliaia di abitazioni in social housing nell’arco di un decennio, numeri che però si confrontano con 1,33 milioni di contratti di locazione siglati nel 2025, in linea con la media dell’ultimo decennio.
La buona notizia però è che molto più limitato è il numero di contratti a canone concordato, intorno a 300-350 mila all’anno, cui si aggiungono 60-80 mila contratti agevolati per studenti, sempre all’anno, le due categorie più assimilabili al social housing. Entrambe godono di sconti significativi del canone rispetto a quelle locate a canone libero, in media intorno al 25-35%.
Ipotizzando che arrivino sul mercato tra 6mila e 8mila abitazioni all’anno si può sperare in uno stop all’accelerazione dei canoni osservata negli ultimi anni e forse anche in una leggera limatura. Ancora più prematuro, invece, è pensare a effetti sui prezzi d’acquisto o sul numero di compravendite annuo, attualmente intorno a 750 mila. Si sta però lavorando per rendere più fruibili e fiscalmente accattivanti formule come il rent to buy (che permette di capitalizzare i canoni di locazione) e il cohousing, che mira a utilizzare meglio gli spazi esistenti e a dotarli di servizi, specie per la popolazione più anziana. Ma questo è un capitolo ancora tutto da scrivere. (riproduzione riservata)