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Edilizia popolare, housing sociale, investimenti privati. Questi sono i tre pilastri su cui regge il Piano Casa delineato dal governo guidato da Giorgia Meloni che mira a rendere disponibili 100 mila tra alloggi popolari e alloggi a prezzi calmierati nei prossimi 10 anni. La dote complessiva del provvedimento, annunciato dalla premier al Meeting di Rimini la scorsa estate e nella conferenza stampa di inizio anno, è di 10 miliardi di euro pubblici, cui si aggiungerà il possibile effetto moltiplicatore degli investimenti privati.
Il primo pilastro del Piano riguarda il programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale. L’obiettivo del programma è recuperare e rendere disponibili circa 60 mila alloggi popolari, ora non assegnabili perché in condizioni non adeguate e che richiedono interventi di ristrutturazione e rifacimento degli impianti essenziali.
Sul piano finanziario si fa affidamento sui 970 milioni di euro, previsti dalle ultimi tre leggi di bilancio, distribuiti tra il 2026 e il 2030 e destinati a un conto corrente infruttifero intestato a Invitalia, che opera come soggetto gestore. A questa linea si aggiungono ulteriori leve: la premier ha indicato un investimento di 1,7 miliardi per il recupero degli alloggi popolari, cui si affiancano 4,8 miliardi già stanziati per programmi di rigenerazione urbana potenzialmente utilizzabili, previa interlocuzione con i Comuni e con l’Anci.
La governance del primo pilastro è affidata a un Commissario straordinario, con funzioni di indirizzo e coordinamento, che dovrà attuare il piano di recupero e manutenzione, dopo aver definito gli interventi insieme agli Enti che gestiscono gli alloggi popolari. Lo schema attribuisce poteri incisivi, anche tramite ordinanze, ma mantiene fermi alcuni argini: norme penali, disciplina antimafia, Codice dei beni culturali e del paesaggio e vincoli inderogabili derivanti dall’appartenenza all’Unione europea.
Per gli interventi più complessi, la procedura disegnata dal decreto prevede una conferenza di servizi semplificata, con conclusione nel termine di 30 giorni, prorogabile una sola volta per non più di 10 giorni nei casi motivati. Sul versante appalti, sono previste misure di accelerazione: avvio anticipato delle verifiche antimafia, consegna in via d’urgenza nelle more della stipula e possibilità di modifiche contrattuali per lavori supplementari nel rispetto dei limiti europei.
Sempre restando nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica, è previsto un Fondo rotativo di garanzia per la morosità incolpevole nei contratti di locazione, con dotazione iniziale di 22 milioni di euro per il 2026 e 20 milioni per il 2027. Il Fondo copre il rischio di morosità incolpevole e il deposito cauzionale quando il conduttore non riesce ad adempiere per cause non imputabili alla sua volontà.
Ulteriore tassello sul fronte dell’edilizia sociale, il Piano Casa promuove la formula del «rent to buy», meccanismo che consente a chi paga un affitto di lunga locazione di poter riscattare l'immobile.
Il secondo pilastro del Piano punta alla creazione di nuovi alloggi a canone calmierato, grazie a un pacchetto di 3,6 miliardi di euro.
Concretamente ci sarà un apposito strumento finanziario gestito da Invimit, che raccoglie le risorse di derivazione europea e nazionale che sono oggi destinate all’housing sociale e all’emergenza abitativa nei vari livelli di governo. All’interno del Fondo verranno creati comparti specifici dedicati a ciascuna Regione o Provincia autonoma, in modo da garantire che le risorse vengano utilizzate per le esigenze specifiche del territorio di riferimento. Da evidenziare che lo stop al consumo di ulteriore suolo pubblico è un criterio irrinunciabile per la realizzazione di nuove case popolari.
Con l’obiettivo di costruire alloggi da affittare o vendere ai cittadini a prezzi calmierati, il Piano Casa crea poi le condizioni per attivare gli investimenti privati nell’attuazione del programma di governo.
Questo terzo pilastro è pensato per soggetti che non rientrano nell’edilizia residenziale pubblica, ma per i quali l’accesso al libero mercato della casa resta comunque non sostenibile in relazione a Isee, età, composizione del nucleo familiare e altri elementi che saranno definiti con un decreto attuativo ad hoc.
Concretamente vengono, dunque, introdotte semplificazioni burocratiche e procedure rapide per gli investitori.
Ad esempio, per gli investimenti superiori a 1 miliardo di euro viene prevista la nomina di un Commissario straordinario, che dovrà rilasciare un provvedimento unico di autorizzazione. E viene riconosciuto il dimezzamento di tutti gli oneri dei notai relativi agli atti di compravendita del mutuo e della locazione.
Per poter accedere a tali semplificazioni il privato dovrà in cambio garantire, su 100 alloggi realizzati, almeno 70 alloggi in edilizia convenzionata, da vendere o affittare a un prezzo (di locazione o acquisto) scontato di almeno il 33% rispetto a quello di mercato. Le procedure semplificate e accelerate saranno applicate esclusivamente alla quota di alloggi di edilizia integrata, mentre sulla restante quota si continuerà ad applicare la disciplina ordinaria. (riproduzione riservata)