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Il 2026 era iniziato in condizioni stabili, ma dopo pochi mesi la crisi energetica e l’inflazione hanno costretto la Bce a ritoccare il costo del denaro al rialzo, con effetti diretti sui tassi dei mutui. Un trend tutt’altro che concluso, visto che le tensioni in Medio Oriente non sono finite e le aspettative sui prossimi interventi di Francoforte si orientano su nuovi rialzi dei tassi.
Secondo i dati dell’osservatorio di Mutuionline, a settembre 2026 il tan medio dei mutui a tasso fisso con durate comprese tra 20 e 30 anni ha raggiunto il 3,53%, il livello più elevato da novembre 2023, quando aveva toccato il 3,6%. Per quanto riguarda il tasso variabile, invece, le rilevazioni di settembre indicano una media del 2,84%, con le recenti decisioni di politica monetaria della Bce che hanno portato a un sensibile rialzo rispetto al dato di giugno, quando la media era al 2,58%.
Il variabile con cap ha un tasso legato all’Euribor, quindi strettamente dipendente dalle mosse della Bce, ma il suo contratto prevede una soglia oltre cui il tan non può arrivare. Questa protezione contro l’imprevedibilità dei rialzi ha chiaramente un costo: le rate infatti risultano più onerose rispetto a quelle di un variabile puro.
Secondo le rilevazioni di Mutuionline del 20 ottobre, per un mutuo ventennale da 150.000 euro, il costo del cap è di 34 euro al mese: la migliore offerta con cap presenta infatti un tan del 2,89% e una rata di 824 euro al mese, mentre quella del miglior variabile puro ammonta a 790 euro, con tan al 2,44%. Nell’offerta considerata, il cap al 4,25% limita la rata massima a 929 euro.
Un sovrapprezzo che gli italiani sono disposti a pagare a fronte della forte incertezza sull’andamento dei tassi: se a settembre 2025 le richieste di variabile con cap erano solo lo 0,2% del totale, il mese scorso sono arrivate a essere il 2,1% di tutte le richieste.
L’avversione al rischio è la cifra stilistica degli italiani quando si tratta di denaro, e il tasso fisso è di gran lunga la loro opzione preferita, con il 92,3% delle richieste. Ma quanto costa il fisso rispetto al variabile con cap?
Qui la vera differenza è data dalla distinzione tra mutui green e standard. Nel segmento green, la migliore offerta a tasso fisso presenta un tan del 2,99% e una rata di 831 euro per tutta la durata del finanziamento. Il miglior variabile con cap offre un risparmio limitato a 7 euro al mese, circa 1.800 euro in 20 anni. Se il tasso raggiungesse il tetto massimo, il fisso avrebbe invece una rata mensile inferiore di 98 euro e comporterebbe oltre 23.500 euro di interessi in meno sull’intera durata del mutuo.
Per i mutui tradizionali invece il vantaggio iniziale del variabile con cap è più evidente: la migliore offerta ha un tan del 2,94% e una rata di 827 euro, contro il 3,19% e gli 846 euro del miglior fisso. La differenza è di 19 euro al mese, circa 4.500 euro in 20 anni. Con un cap al 3,85%, tuttavia, la rata potrebbe raggiungere gli 897 euro: 51 euro in più rispetto al fisso, per circa 12.200 euro complessivi. Uno scarto comunque più contenuto rispetto ai mutui green, con il variabile con cap che risulta più interessante quando il tetto massimo è vicino ai tassi fissi di mercato.
Il tasso misto invece permette di passare dal fisso al variabile o viceversa alle scadenze contrattuali, adattando il finanziamento allo scenario economico senza ricorrere alla surroga. Nel 2026 la quota sulle richieste di mutuo misto in Italia è salita dallo 0,8% del 2025 al 2,1%.
Mantenendo l’esempio precedente, la migliore offerta green mista sul mercato parte con un tan fisso del 3,14% e una rata di 842 euro mensili. La soluzione in questione permette poi di passare al variabile dopo 12 mesi, con un massimo di quattro cambi nell’intero mutuo. Rispetto al miglior fisso green, con tan del 2,99%, la rata è superiore di 11 euro al mese, pari a poco più di 2.700 euro sul totale degli interessi.
Nel segmento tradizionale, la migliore offerta a tasso misto presenta un tan del 2,81% e una rata mensile di 818 euro, il mutuatario può poi scegliere un periodo iniziale a tasso fisso di due, tre o cinque anni, seguito dal variabile per la restante durata del finanziamento. È inoltre possibile tornare al fisso una sola volta, in qualsiasi momento, con comunicazione scritta da consegnare in filiale almeno 30 giorni prima della scadenza di una rata. Nel periodo iniziale il risparmio rispetto al miglior fisso standard (tan 3,19%) è di 28 euro al mese. Successivamente la convenienza dipenderà dall’Euribor.
La prossima riunione Bce sarà giovedì 29 ottobre. Con tassi invariati, per un mutuo da 150.000 euro a 20 anni il tan medio variabile del 2,84% per una rata di circa 820, mentre un aumento di 25 punti base potrebbe portare il tan al 3,09% e le rate rispettivamente a 839 euro, 19 euro al mese maggiore rispetto a oggi, secondo le stime di Mutuionline.
Se il rialzo rialzo da 25 punti base avvenisse sia nella riunione di questa settimana che in quella di dicembre, si arriverebbe al 3,34% entro la fine del 2026, con la rata mensile che si alzerebbe a 858 euro, 38 euro in più di oggi. «Per chi deve scegliere, conta quindi valutare non solo la rata di partenza, ma anche la sostenibilità di eventuali aumenti nel proprio bilancio familiare», commenta Matteo Favaro, coo di Mutuionline. (riproduzione riservata)