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Cambio di registro sul mercato immobiliare residenziale italiano mentre Milano stupisce in negativo. Dopo due anni di prezzi elevati e compravendite in calo a causa dei tassi di interesse ai massimi storici, all’ombra della fine del 2024 arriva l’inversione di tendenza.
Le compravendite nel terzo trimestre dell’anno hanno portato a casa un altro segno positivo a livello nazionale (+2,7%) stando agli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, proseguendo il trend positivo iniziato nel secondo trimestre quando il dato era salito dell’1,2% rispetto allo stesso periodo del 2023. Con il calo del costo del denaro, in scia ai tagli dei tassi della Banca Centrale Europea, si riaccende così l’interesse per il credito che spinge (e spingerà) le compravendite.
Alla ripresa, seppur ancora lenta, delle compravendite fa per la prima volta da contraltare la frenata dei prezzi che, dopo un’ascesa ininterrotta chiudono l’anno in media sui livelli del primo semestre del 2024. Una stabilizzazione dei prezzi, spiega il terzo osservatorio di Nomisma sul mercato da cui emerge questa fotografia, che è visibile confrontando i dati semestrali e che segue con ritardo la dinamica ribassista che ha già investito sia la domanda che le compravendite. La stasi dei prezzi delle trattative è anche figlio di aspettative di calo dei prezzi da parte dei potenziali acquirenti, che non si incontra con la disponibilità dei venditori a riconoscere sconti.
Se invece che il confronto congiunturale si guarda la variazione tendenziale, i dati parlano di un leggero incremento: +1,7% i prezzi medi delle abitazioni in ottimo stato nei 13 mercati monitorati, +1,5% quelle delle case in buono stato. Si attenuano inoltre la rapidità vissuta negli ultimi dieci anni sui tempo di vendita. Secondo il report, per concludere una trattativa di vendita dell’abitazione occorrono in media cinque mesi in Italia.
Eclatante il caso di Milano nel panorama nazionale, dove le compravendite scendono invece che risalire e città in cui i prezzi, invece che stabilizzarsi, scendono. Partendo dalle prime, secondo gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, nel terzo trimestre dell’anno le compravendite di abitazioni sono calate di quasi il 5% a Milano, rispetto a una media nazionale delle otto principali città che segna un +1,6% (a far compagnia al capoluogo meneghino con un segno negativo è Napoli con un -3,6%).
A fronte della frenata delle compravendite, i prezzi medi a Milano mostrano un a loro volta un ridimensionamento su base semestrale, a fronte di una variazione annua invece ancora positiva. Nel secondo semestre dell’anno, infatti, le quotazioni medie delle abitazioni nuove e ristrutturate registrano un calo semestrale dell’1,5% e una crescita annua dello 0,9%. Un risultato, spiegano da Nomisma, di segno opposto rispetto alla performance media degli altri grandi mercati italiani monitorati ma imputabile a un assestamento che fa seguito all’esuberanza oltre la media vissuta dalla città meneghina negli anni precedenti. A pesare, anche se probabilmente in misura minore, anche lo stallo urbanistico legato alle inchieste di abuso edilizio che sta bloccando centinaia di cantieri in città e che attende di trovare una soluzione nella proposta di legge cosiddetta Salva Milano.
Al di là del riequilibrio del mercato immobiliare residenziale milanese, quello italiano parrebbe essersi lasciato alle spalle la fase ciclica più problematica, anche se alcuni nodi strutturali irrisolti ne condizionano ancora le prospettive di crescita. Secondo le stime di Nomisma le compravendite immobiliari risaliranno a quota 707 mila nel 2024, per poi salire ancora a 730 mila nel 2025 e stabilizzarsi verso quota 739 mila nel 2026. Nei primi mesi del 2025 il sentiment positivo della fine di quest’anno dovrebbe consolidarsi, a fronte però della tenuta di due fattori: i redditi delle famiglie, anche se ci troviamo in una fase dove non si può escludere un lieve peggioramento del mercato del lavoro, e dall’altra il ripristino di condizioni di accesso al credito meno prudenti e selettive. (riproduzione riservata)