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Da grandi patrimoni derivano grandi responsabilità. Sul territorio italiano si contano 3 milioni di immobili pubblici di cui circa 1,3 milioni di fabbricati e circa 1,7 milioni di terreni. Lo racconta il censimento del patrimonio immobiliare territoriale, aggiornato al 31 dicembre 2024, realizzato per la prima volta dopo 10 anni su impulso del ministero dell’Economia e nella cornice della strategia della Cabina di régia per la valorizzazione degli immobili pubblici, guidata dalla sottosegretaria Lucia Albano.
La realizzazione di un censimento su base autonoma dei singoli enti proprietari degli immobili può sembrare un semplice aggiornamento amministrativo ma rappresenta, in verità, un’infrastruttura informativa destinata a guidare le politiche di utilizzo, dismissione e rigenerazione degli asset pubblici. Per riuscire a trasformare il patrimonio immobiliare dello Stato in leva di crescita economica e sociale, in linea con il progetto del Tagliadebito, proposto da tempo da questo giornale e che ruota attorno alla valorizzazione degli immobili pubblici conferiti agli enti locali da poi immettere in appositi fondi da collocare presso la clientela retail. La proposta ha trovato la condivisione del ministro dell'Economia Giancarlo Giorgetti e il sostegno del ceo di Intesa Carlo Messina.
Il valore dell’immenso patrimonio pubblico italiano risulta complesso da stimare, visto che sono gli enti pubblici proprietari a operare autonomamente la raccolta di informazioni. Anche le valutazioni rischiano di essere differenziate o datate, quindi soggette a rivalutazioni a ribasso per i nuovi requisiti ambientali e di consumo subentrati negli ultimi anni.
Però partendo dall’ultima stima del Mef, risalente al 2015, si può operare un ragionamento, per capire orientativamente con che bacino di risorse si ha a che fare. All’epoca si parlava di oltre 2 milioni di beni (tra fabbricati e terreni) valutandoli oltre 280 miliardi di euro. Adesso con 3 milioni di immobili censiti, il portafoglio immobiliare pubblico potrebbe superare i 350 miliardi di euro di valore. Un numero che non a caso quasi è sovrapponibile alla stima (353 miliardi) calcolata da Deloitte nel report «Ridurre il debito pubblico in Italia valorizzando i suoi asset reali. Padroni del nostro destino», pubblicato la scorsa estate.
Entrando nello specifico della rilevazione del Mef, condivisa in anteprima con Milano Finanza, l’adesione è stata totalitaria da parte di organi centrali dello Stato (ministeri, agenzie fiscali, organi costituzionali e di rilievo costituzionale) degli enti locali (Regioni, Città Metropolitane e Province, Comuni con più di 50 mila abitanti) e anche di enti tematici (Enti del sistema sanitario nazionale, Autorità Portuali, Camere di commercio e loro Unioni, Enti nazionali pubblici di previdenza e assistenza).
In particolare i Comuni risultano i proprietari della quota più rilevante dei fabbricati (circa 64% del totale) ma anche dei terreni (il 79%). Fanno da contraltare il 3% di fabbricati e l’1,5% dei terreni detenuti dalle amministrazioni centrali.
Da segnalare, inoltre, che circa tre quarti dei fabbricati censiti sono istituzionali, ossia sono edifici scolastici, ospedali, caserme e uffici. Mentre gli immobili di tipo residenziale e commerciale sono appena il 15% del totale nazionale pubblico. E ancora sono ben il 9,5% del totale degli immobili dichiarati i fabbricati pubblici attualmente non utilizzati. Un bacino importante per il progetto del Piano Casa del governo guidato da Giorgia Meloni che vuole contrastare il disagio abitativo.
La mappa del patrimonio immobiliare pubblico vede primeggiare tre Regioni: la Lombardia, dove è concentrato il 12,7% dei fabbricati pubblici, seguita dalla Campania (con il 12,35%) e dall’Emilia Romagna (con il 10,5%). Appena fuori dal podio il Lazio, con il 9,25%.
Dal censimento, passo fondamentale, si può partire alla programmazione della valorizzazione del patrimonio. Il vero punto di svolta, raccontano fonti governative a Milano Finanza, sarebbe l’istituzione di uno sportello ad hoc dedicato agli enti locali e sul territorio. Potrebbe trattarsi di un’Agenzia apposita come quella del Demanio che proprio come mission ha la gestione diretta di circa 44 mila immobili per un valore di circa 62 miliardi e ha avviato negli ultimi anni un percorso di trasformazione che punta a ridurre gli asset improduttivi e ad aumentare il rendimento economico e sociale del patrimonio.
Quel che è certo è che il pubblico non può fare tutto da solo: i processi di rigenerazione urbana richiedono un approccio integrato, fondato sul coinvolgimento di capitali e competenze private. Il modello di riferimento, ha spiegato la sottosegretaria Albano, è quello di una governance collaborativa tra pubblico e privato, nella quale il soggetto pubblico mantiene un ruolo centrale di indirizzo e garanzia, assicurando la coerenza delle operazioni con gli obiettivi di interesse generale e il carattere non speculativo degli interventi. Intanto è stata avviata un’azione sinergica di Invimit sgr e di Cdp Real Asset sgr, secondo una logica di rischio – rendimento – impatto e in complementarità rispetto al mercato. (riproduzione riservata)