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I proprietari di appartamenti all’interno di condomini stanno affrontando il peggior momento di mercato da oltre dieci anni.
I prezzi degli appartamenti negli Stati Uniti hanno registrato, all’inizio dello scorso anno, la maggiore flessione annua dal 2012. Anche i prezzi delle abitazioni unifamiliari hanno rallentato, ma restano comunque superiori ai livelli di un anno prima.
La debolezza del mercato dei condomini riflette l’evoluzione del mercato immobiliare e delle preferenze degli acquirenti. Molti edifici condominiali si trovano nei centri urbani, oggi meno attrattivi rispetto al passato per chi lavora da remoto almeno part-time. Inoltre, gli appartamenti sono diffusi nei mercati delle seconde case, che hanno risentito di un rallentamento della domanda.
L’aumento delle spese condominiali, dovuto a premi assicurativi più elevati e a maggiori costi di manutenzione, sta rendendo l’acquisto di un appartamento meno accessibile.
«L’incremento delle quote Hoa (Homeowners Association dues, ossia le spese condominiali ndr) sta facendo riflettere molti acquirenti», afferma Kirby Arkes, agente immobiliare a Portland, in Oregon. «Le case impiegano molto più tempo per essere vendute».
A settembre e ottobre i prezzi degli appartamenti sono scesi dell’1,9% su base annua, segnando le flessioni più marcate dal 2012, secondo Intercontinental Exchange, società di tecnologia finanziaria e dati. Un’analisi di Zillow Group indica che a novembre oltre un appartamento su dieci presentava un valore stimato inferiore al prezzo dell’ultima compravendita.
In nove aree metropolitane la situazione è risultata ancora più critica: oltre il 25% dei condomini aveva un valore stimato inferiore all’ultimo prezzo di vendita.
In molti di questi mercati, come Austin e San Antonio in Texas, l’eccesso di offerta sta esercitando una pressione al ribasso sui prezzi. Nei mercati della Florida, tra cui Cape Coral, l’aumento dei costi assicurativi e l’impatto degli uragani stanno inoltre scoraggiando gli acquirenti. A San Francisco e Portland, infine, il calo dei prezzi riflette il deterioramento dei distretti centrali durante la pandemia.
I prezzi delle abitazioni unifamiliari, nel frattempo, hanno continuato a registrare lievi rialzi, poiché molti acquirenti preferiscono l’acquisto di case indipendenti e l’offerta di immobili unifamiliari in vendita resta inferiore ai livelli pre-pandemia.
A novembre, secondo Zillow, solo il 4,5% delle abitazioni unifamiliari aveva un valore stimato inferiore all’ultimo prezzo di vendita. Con gli immobili che restano a lungo sul mercato, molti proprietari di appartamenti sono divisi tra attendere, continuare a ridurre i prezzi oppure optare per la locazione delle unità.
Janice ed Edward Grimm hanno messo in vendita ad agosto il loro appartamento per le vacanze a Murrells Inlet, nella Carolina del Sud, dopo essersi trasferiti stabilmente nella zona e aver acquistato una casa unifamiliare. In assenza di offerte, hanno ridotto il prezzo a 295.000 dollari, un livello inferiore a quello pagato per l’acquisto dell’appartamento nel 2022.
«Il mercato ha rallentato improvvisamente», ha dichiarato Janice Grimm. A suo avviso, le spese condominiali potrebbero scoraggiare gli acquirenti, che hanno a disposizione un’ampia scelta di immobili sul mercato. «Quando lo venderemo, perderemo parecchio su questo condominio», ha aggiunto.
Le spese condominiali, che possono variare da meno di cento dollari a oltre 1.000 dollari al mese, coprono l’assicurazione e la manutenzione dell’edificio, oltre a servizi come piscine o aree verdi.
Un’ulteriore difficoltà per i proprietari di appartamenti è rappresentata dal fatto che per gli acquirenti può essere complicato ottenere un mutuo per unità situate in edifici che necessitano di interventi strutturali rilevanti o che non dispongono di una copertura assicurativa adeguata.
Dopo il crollo del condominio di Surfside in Florida nel 2021, che causò la morte di 98 persone, «gli istituti di credito hanno iniziato a monitorare con molta più attenzione il segmento dei condomini», ha affermato Laurie Kane, agente immobiliare nell’area di Dallas.
Il mercato dei condomini in Florida ha subito un duro colpo dopo il crollo di Surfside, anche a causa dei nuovi requisiti introdotti dallo Stato per garantire la solidità strutturale degli edifici più datati.
Sandra Phillips e Dennis Green stanno incontrando difficoltà a vendere un townhouse a Flagler Beach, in Florida. Hanno ritirato l’immobile dal mercato a luglio e prevedono di rimetterlo in vendita all’inizio di quest’anno a circa 200.000 dollari, un livello sostanzialmente in linea con il prezzo pagato nel 2020. «È molto, molto deludente», ha dichiarato Phillips. «Flagler Beach è satura di immobili in vendita».
Ciononostante, la maggior parte dei proprietari di appartamenti ha accumulato plusvalenze rispetto al momento dell’acquisto: secondo Zillow, il valore tipico di un condominio è stimato oggi a circa il 43% in più rispetto all’ultimo prezzo di compravendita.
Per i proprietari con mutui a tasso contenuto o privi di finanziamento, in molti casi è possibile coprire i costi affittando l’unità anziché venderla, ha osservato Mischa Fisher, capo economista di Zillow.
Secondo un’analisi di Redfin, a settembre quasi il 7% dei venditori di condomini ha ritirato gli immobili dal mercato, la quota più elevata per un mese di settembre almeno dal 2015. I condomini ritirati avevano in genere una permanenza sul mercato superiore ai 120 giorni e quasi il 20% presentava il rischio di essere venduto in perdita.
Dopo che il loro appartamento con una camera da letto a Park City, nello Utah, è rimasto sul mercato per cinque mesi, Conor e Susan Buckley lo hanno ritirato dalla vendita a luglio e lo hanno messo in affitto. «Gli acquirenti non erano davvero pronti a concludere», ha spiegato Conor Buckley. «Credo che dipenda in larga parte dalla maggiore incertezza economica complessiva. E i tassi restano ostinatamente elevati».
Molti proprietari di appartamenti non hanno l’urgenza di vendere e sono disposti a mantenere gli immobili sul mercato per un anno o più, pur di non scendere a compromessi sul prezzo desiderato, ha osservato Gregg Lynn, agente immobiliare a San Francisco.
Herbert Roskind ha messo in vendita nel 2023 un appartamento di sua proprietà a Phoenix, acquistato nel 2021. «Sono pochissime le persone che guardano davvero gli appartamenti», ha affermato, stimando che l’unità riceva in media una sola visita al mese. Roskind ha dichiarato di poter continuare ad aspettare che il mercato migliori e arrivi un acquirente. «Credo ci sia una sorta di stallo: i venditori non sono ansiosi, e nemmeno gli acquirenti», ha spiegato.(riproduzione riservata)