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Quando arrivava l’estate gruppetti di «sciure», le iconiche signore della Milano bene, affollavano via Piranesi, a Est della città. Si recavano ai Frigoriferi Milanesi per depositarvi le loro pellicce: sarebbero state custodite a una temperatura adeguata e senza ingombrare casa. Le signore non lo sapevano, ma era una forma ante litteram di quello che oggi si chiama self storage.
Frigoriferi Milanesi, del gruppo Bastogi, esiste ancora sotto la società Open Care, che custodisce, oltre agli abiti, anche opere d’arte.
Spazi domestici limitati nelle grandi città, il rarefarsi (e l’aumento dei prezzi) di cantine e garage e i cambiamenti nello stile di vita che portano a traslocare spesso, hanno generato il bisogno di cercare fuori dai muri di casa il posto dove custodire i propri oggetti. Non solo. Molte piccole imprese o attività professionali (si pensi agli studi legali con i faldoni di documenti cartacei) utilizzano il self storage come magazzino o archivio delocalizzato.
Diffusissimo negli Usa, dove la superficie pro capite di magazzini self storage è di 0,65 metri quadrati, il modello negli ultimi anni è cresciuto molto in Europa, sebbene ancora lontano dallo stock americano (0,09 metri quadrati ad abitante), soprattutto in Uk, Francia, Germania e Spagna, che raccolgono il 75% del mercato.
In Italia il settore è in crescita, con rendimenti in aumento del 2% tra 2024 e 2025.
«Abbiamo sempre creduto nelle prospettive di crescita del self storage in Italia», commenta a Milano Finanza Cesare Carcano, fondatore di Casaforte, il maggior operatore nel self storage italiano, con 24 strutture e 80 mila metri quadrati.
A marzo il fondo Ardian ha rilevato circa l’80% del capitale della società con un investimento di 100 milioni, secondo quanto questo giornale aveva ricostruito. Matteo Minardi di Ardian commenta a Milano Finanza: «Il self storage rappresenta uno dei segmenti più interessanti del real estate europeo. Con il nostro investimento in Casaforte intendiamo accelerare questo percorso con una crescita di lungo periodo, sia attraverso lo sviluppo organico sia mediante acquisizioni, all'interno di una più ampia strategia di consolidamento del settore a livello europeo. Dal lancio della strategia, nel 2023, abbiamo investito oltre 300 milioni nel settore tra Italia, Francia e Spagna e prevediamo ulteriori 200 milioni nei prossimi anni».
L’altro grande operatore in Italia è Easybox, con 12 centri tra Milano, Roma, Torino, Genova e Firenze e 75 mila mq di superficie. La società è stata acquisita a fine 2024 da una jv alla pari tra Nuveen e Safestore dal fondo Tpg Angelo Gordon per 175 milioni.
«Grandi aree metropolitane in Italia presentano un mercato residenziale limitato, con abitazioni di dimensioni inferiori alla media. Il self-storage si è affermato come un'alternativa pratica ed economica, che consente alle famiglie di evitare le spese di un trasloco in immobili più grandi, pur mantenendo contratti flessibili e con breve preavviso. Ciò rende solida la tesi di investimento in Italia, focalizzata su aree ad alta densità demografica con un'offerta limitata», spiega a Milano Finanza Randy Giraldo di Nuveen, che prosegue: «Prevediamo una continua espansione del settore dello storage in Italia, con un afflusso significativo di capitali nazionali e internazionali».
Come funziona da un punto di vista giuridico? «Nel self storage lo sviluppatore dà in locazione l’immobile a un gestore. È raro che il proprietario sia anche il soggetto che operativamente cura le attività di magazzino», spiega a Milano Finanza Ivana Magistrelli di SI-Studio Inzaghi. Il settore si sta sviluppando in questi anni in Italia e non ci sono ancora regole specifiche, si inserisce quindi in un’area grigia tra diversi istituti giuridici pensati però per fattispecie ben diverse. «Assistiamo all’utilizzo di contratti atipici, accordati caso per caso se il gestore ha come controparte un imprenditore, o proposti come schemi predefiniti se l’utilizzatore finale è un consumatore, secondo le regole del codice del consumo».
Osservando le caratteristiche del self storage, «le due forme contrattuali tipiche tra cui idealmente si deve scegliere sono il deposito e la locazione», ma «l’utilizzo di contratti atipici, ossia soluzioni ibride tra le due appena proposte, comporta la sottoscrizione di assicurazioni per proteggersi dai danni agli oggetti custoditi o affidati».
Dal punto di vista urbanistico una regolamentazione a livello nazionale, «non c’è neanche per la logistica, nonostante sia un’asset class ormai solida. Anche il self storage tendenzialmente ricade nella categoria di destinazione d’uso produttiva-artigianale». Come risulta dal joint paper redatto da Studio Inzaghi con le law firm francese Fairway e tedesca Reius, «Francia e Germania sono Paesi in cui il self storage è un settore maturo ed evoluto e la disciplina urbanistica sul tema è molto più precisa e avanzata, soprattutto nella gestione all’interno di grandi città».
Infine, l’avvocato evidenzia un’ultima criticità: «Se qualcuno lascia i propri oggetti nel deposito oltre il termine pattuito? Nella locazione il proprietario può sgomberare lo spazio addebitando le spese al conduttore, ma questo è un tipo di contratto diverso ed è bene che vengano pattuite in anticipo anche le conseguenze di questa eventualità».
Dal punto di vista fiscale, secondo Gabriele Paladini dello stesso studio, gli immobili del self-storage non presentano problemi ai fini dell’investimento finanziario, «per contro, ad esempio, la fiscalità degli immobili residenziali è uno dei fattori che hanno rallentato gli investimenti nel settore living». (riproduzione riservata)