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Nessuna bolla immobiliare a Milano, almeno per ora. L’accessibilità alla casa resta problematica, sia chiaro, ma i timori di un forte crollo dei prezzi dopo la rapida crescita degli ultimi anni può essere fugata, secondo quanto sostiene il Global Real Estate Bubble Index di Ubs.
L’istituto svizzero ogni anno redige una classifica delle più grandi città del mondo valutando il rischio di bolla immobiliare. A tal fine analizza le spie segnaletiche di un potenziale scoppio del mercato, come il disallineamento tra prezzi, redditi e affitti assieme a una crescita eccessiva del credito e dell’attività edilizia.
Milano, messa al 18° posto su 23, non presenta quindi sopravvalutazioni preoccupanti nel suo mercato immobiliare, secondo Ubs. Questo perché la domanda da parte dei ricchi acquirenti internazionali che aveva fatto correre i prezzi negli ultimi anni non si è arrestata e ha continuato ad alimentarsi nonostante l’innalzamento del tetto della flat tax per stranieri da 200 a 300 mila euro proprio quest'anno. «Grazie al ruolo di hub europeo per settori come tecnologia, lusso e servizi finanziari la città continua ad attrarre talenti e sostenere la domanda abitativa», commenta Matteo Ramenghi, chief investment officer di Ubs Wm in Italia. «L'espansione verso l'hinterland potrebbe però contribuire a contenere la crescita dei prezzi nel tempo».
Milano, che non ha mai occupato le posizioni più alte e quindi più allarmanti della classifica di Ubs, rientra però nella categoria «rischio moderato». Questo perché, sebbene il mercato del lavoro nella città italiana rimanga solido, l’aumento del 9% delle quotazioni immobiliari nell’ultimo anno è stata spinta soprattutto dalla poca offerta di case e, si legge nel report, «la crescita dei prezzi ha rallentato nella primavera 2026 poiché i maggiori costi di finanziamento e una regolamentazione più restrittiva degli affitti a breve termine hanno iniziato a pesare sulla domanda». Qualche disallineamento c’è: a un lavoratore altamente qualificato servono sette anni di lavoro per comprare un appartamento di 60 metri quadrati: più che a New York. Sono necessari invece 29 anni di affitto per ripagare interamente l’investimento sostenuto per acquistare l’immobile: solo sei città al mondo superano Milano in questa graduatoria.
Se Milano dunque non sembra destare preoccupazioni in quanto a crolli di valutazioni, Ubs pone Zurigo e Tokyo come le due città più a rischio in questo senso.
Negli ultimi 20 anni, la città svizzera ha l’aumento più significativo dei prezzi delle abitazioni tra le città oggetto dello studio, sostenuto dai bassi tassi d’interesse e dai forti vincoli all’offerta. Il mercato è rimasto teso, con tassi di sfitto vicini allo zero e un’offerta di abitazioni di proprietà nettamente inferiore ai livelli storici. La forte competitività della città e la domanda costante di talenti internazionali, soprattutto nei settori della tecnologia e dell’intelligenza artificiale, hanno sostenuto la richiesta di abitazioni ma il rischio di bolla resta elevato: il rapporto tra prezzi e affitti, già eccezionalmente alto e ancora in crescita, segnala una dipendenza sempre maggiore del mercato zurighese dai bassi costi di finanziamento.
Dopo un periodo di forti rincari superiori alla crescita dei redditi, Il mercato immobiliare di Tokyo continua a presentare un elevato rischio di bolla speculativa. Sebbene di recente gli affitti siano aumentati in linea con i prezzi, l’accessibilità è diventata un vincolo sempre più importante. La domanda ha continuato a beneficiare del maggiore potere d’acquisto delle famiglie, dei flussi migratori internazionali e dell’interesse degli investitori esteri per gli appartamenti prime.
Allo stesso tempo, l’aumento dei costi abitativi ha spinto i residenti verso le aree suburbane e il mercato degli affitti. Un ulteriore aumento dei costi di finanziamento potrebbe ridurre sensibilmente l’attrattiva dell’acquisto immobiliare come investimento, aumentando la probabilità di una correzione.(riproduzione riservata)