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Il mercato immobiliare italiano perde velocità, ma non abbastanza da diventare più conveniente per chi vuole comprare casa. Nel secondo trimestre dell’anno gli aumenti dei prezzi hanno rallentato, gli sconti concessi dai venditori sono scesi sui minimi e per chi è riuscito a ottenere un mutuo, il credito non rappresenta più il principale ostacolo.
Il problema, semmai, è trovare l’abitazione giusta: l’offerta continua a diminuire e anche gli incarichi affidati alle agenzie immobiliari sono in calo. È la fotografia scattata dalla Banca d’Italia sul mattone italiano nel secondo trimestre del 2026, attraverso il sondaggio condotto su circa 1.500 agenzie immobiliari.
Il report racconta un mercato che non è in crisi, ma nemmeno in piena corsa. I prezzi continuano a salire, soltanto più lentamente: il saldo tra gli agenti che vedono aumenti e quelli che segnalano diminuzione è sceso a 7 punti, dai 12 del primo trimestre. Un rallentamento particolarmente evidente nel Nord-Ovest, dove il numero di agenti immobiliari che vedono incrementi nei prezzi supera quello di chi segnala diminuzioni di 7 punti. Al Centro e nel Nord-Est, invece, la crescita dei prezzi resta più sostenuta.
Per chi sta cercando casa, però, la frenata dei prezzi non significa che sia diventato più facile fare un affare. Lo sconto medio rispetto alla cifra inizialmente richiesta dal proprietario è sceso al 7%, confermandosi sui livelli minimi. Nel Nord-Est si ferma addirittura al 5%, mentre sale al 9% nel Sud e nelle Isole. Anche i tempi di vendita restano stretti: circa cinque mesi. In altre parole, chi vende non ha alcuna fretta né necessità di svendere.
Dal lato delle transazioni, le compravendite intermediate dalle agenzie mostrano un lieve indebolimento rispetto allo scorso anno. L’86% delle agenzie ha comunque concluso almeno una vendita nel trimestre, una quota sostanzialmente stabile rispetto ai tre mesi precedenti e allo stesso periodo del 2025. Rispetto a un anno fa, però, il saldo tra chi ha visto aumentare e chi ha visto diminuire le vendite è passato da -17 a -20 punti.
Anche la domanda resta debole, sebbene il dato sia migliorato rispetto a un anno fa. Gli agenti che hanno registrato una diminuzione dei potenziali acquirenti superano di 15 punti quelli che hanno visto un aumento, contro i 19 punti del secondo trimestre del 2025. Dall’altra parte, l’offerta continua a ridursi: gli agenti che hanno ricevuto meno nuovi incarichi per vendere superano di 26 punti quelli che ne hanno ricevuti di più.
Sul fronte dei mutui, intanto, il quadro appare decisamente meno teso rispetto ai mesi della stretta monetaria. Il 63% degli acquisti viene finanziato con credito ipotecario e il rapporto tra il prestito e il valore dell’immobile (loan-to-value) resta elevato, intorno al 78%. Soltanto il 18% delle agenzie indica le difficoltà di accesso al credito tra le cause di rinuncia all’incarico: è uno dei valori più bassi dall’inizio delle rilevazioni.
Se comprare rimane una sfida di selezione, per chi cerca una casa in affitto la situazione non è più semplice. I canoni hanno accelerato in gran parte d’Italia, con la sola eccezione del Nord-Ovest. La crescita è particolarmente forte al Centro, dove il saldo tra aumenti e diminuzioni è salito a 41 punti, e nel Sud e nelle Isole, dove ha raggiunto quota 49. E le aspettative indicano un’ulteriore crescita dei canoni nel prossimo trimestre.
Anche in questo caso a pesare è la scarsità dell’offerta. I nuovi incarichi per mettere immobili in affitto continuano a diminuire: gli agenti che segnalano un calo superano di 26 punti quelli che indicano un aumento. Le locazioni brevi restano inoltre rilevanti per il 54% delle agenzie, con una quota che sale al 65% nel Centro e nel Sud e nelle Isole.
Il settore immobiliare sembra essersi assestato su una posizione di prudente attesa. Le aspettative degli operatori a breve termine restano caute, ma allargando lo sguardo al prossimo biennio si nota un netto recupero della fiducia, con il saldo delle prospettive nazionali che sale a -10 punti (dai -22 della precedente rilevazione). Il mattone è lontano sia da un boom sia dal crollo dei listini che molti acquirenti speravano. Il mercato rallenta senza però perdere davvero terreno: i prezzi perdono slancio ma i venditori mantengono il coltello dalla parte del manico, mentre per gli inquilini la pressione sui canoni non sembra destinata ad allentarsi nel breve periodo. (riproduzione riservata)