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Crescita con il turbo per i mutui al 100%, o comunque per tutti quelli che finanziano quasi interamente il costo dell’abitazione. Nel 2025 hanno infatti rappresentato il 25% delle erogazioni complessive dei mutui casa, in aumento del 36,6% rispetto all’anno precedente.
In crescita in parallelo anche il valore medio delle abitazioni acquistate, che ha raggiunto quota 148 mila euro (+4,3%), mentre l’importo medio del mutuo è salito a 138.400 euro (+4,2%). Più della metà delle erogazioni (53,9%) si concentra nella fascia compresa tra 100 mila e 200 mila euro, mentre i mutui sopra i 100 mila euro sono arrivati al 68,77% del totale.
È quanto emerge dall’analisi annuale condotta da Qualis Credit Risk, parte del gruppo Anv, che opera nel mercato del credito B2B, fornendo soluzioni flessibili e su misura. Ma non solo. A sostenere l’ulteriore sviluppo del segmento dei mutui ad elevato Ltv (Loan to value, percentuale finanziata rispetto al valore dell’immobile) hanno concorso molti fattori: in primis la forte espansione nel 2025 dell’erogato grazie al calo dei tassi di interesse e quindi del costo dei mutui, cui fa seguito il successo della garanzia Consap che offre agevolazioni ai giovani under 36 anni che chiedono un mutuo con Ltv oltre l’80%, per arrivare al costante rialzo dei prezzi delle case negli ultimi anni.
Proprio l’aumento dei prezzi, in alcune città ormai quasi inavvicinabili, spiega la crescita dei mutui 100%. Non a caso dal punto di vista sociodemografico, prosegue il rapporto di Qualis, il profilo dei mutuatari evidenzia un progressivo innalzamento dell’età media di accesso alla proprietà immobiliare, arrivata a 38,4 anni, con il segmento over 36 che rappresenta il 54,8% dei mutuatari, in crescita rispetto al 52,9% del 2024.
In parallelo aumenta il reddito medio individuale, che raggiunge 26 mila euro (+13%). La fascia di reddito fino a 24 mila euro tuttavia continua a rappresentare circa il 52% delle erogazioni, mentre le fasce sopra quota 30 mila euro salgono al 18,7% dal 12,2% dell’anno precedente.
Dal punto di vista del genere, le erogazioni si concentrano per il 60,7% su mutuatari uomini e per il 39,3% su donne, con queste ultime che presentano un’età media più elevata rispetto al target maschile (39 anni contro 37,84).
In aumento anche la quota di acquirenti stranieri, salita dal 10,8% nel 2023 al 12,9% nel 2025, così come quella dei single, arrivati al 51,5% delle erogazioni, in linea con la trasformazione dei nuclei familiari.
Infine, determinante la stabilità lavorativa: l’88,13% delle richieste proviene da lavoratori a tempo indeterminato e solo l’ 11,87% da lavoratori a tempo determinato, autonomi o altro.
«In genere i mutui ad alto Ltv si confermano uno strumento importante per l’accesso alla proprietà immobiliare», spiega Vittorio Bruno, head of commercial and underwriting di Qualis, «in quanto agevolano l’acquisto della prima casa anche in assenza dell’anticipo almeno del 20% di solito richiesto».
Ma in dettaglio, come si articola l’offerta delle banche in questo segmento? Quanto alle condizioni finanziarie, il tasso medio rimane stabile al 4,21%, con una netta preferenza per il tasso fisso, scelto dal 78,6% dei mutuatari, e stabile pure la durata media a 28,1 anni. Anche in questo settore in deciso aumento i cosiddetti mutui green, passati dal 10% nel 2024 al 20,8% nel 2025.
Quanto all’offerta del mercato la maggior parte delle banche offre mutui ad elevato Ltv. Non mancano però differenze, che nascono da fattori ben precisi: la possibilità o meno di ricorrere alla garanzia Consap, e il livello di Ltv, cioè se il mutuo arriva fino al 100% o se si ferma al 90%.
Non tutti infatti possono ricorrere alla garanzia pubblica a tutela proprio di questi mutui (secondo le norme di Bankitalia tutti i mutui con Ltv oltre l’80% devono avere una garanzia ulteriore, pubblica o privata, in quanto più rischiosi) che ha dei limiti ben precisi: mutuatario cittadino italiano e di età inferiore a 36 anni, reddito Isee limitato e legato all’eventuale numero di figli, casa non di tipo signorile e con prezzo inferiore a 250 mila euro.
Chi non rientra nei parametri deve puntare su altri mutui, che devono avere una garanzia aggiuntiva privata e che per questa ragione sono in genere più cari.
In genere quindi i mutui con Ltv oltre l’80% hanno un sovrapprezzo molto limitato (in media intorno allo 0,40%) rispetto agli altri se il mutuatario ha meno di 36 anni e finanzia meno del 90% del prezzo dell’immobile, mentre in caso contrario si va incontro a un rincaro anche dell’1-2%.
«Una soluzione alternativa può essere quella di ipotecare anche una seconda casa oltre a quella in acquisto, per esempio quella dei genitori», spiegano gli analisti Facile.it, «così da avere un Loan to value più basso e accedere a tassi di interesse più contenuti, opzione importante per chi non può accedere ai mutui Consap». (riproduzione riservata)