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Pensiamo alla classica giostra del luna park con i cavalli che girano: più si è distanti dal centro, più si va veloce. La stessa dinamica sta avvenendo per il mercato immobiliare nelle maggiori città italiane.
I centri città, o comunque i quartieri tradizionalmente più prestigiosi, non sono più una garanzia di liquidità, o comunque lo sono molto meno di un tempo. Trattative più lunghe e maggiori variazioni al ribasso tra prezzo richiesto e quello di chiusura della trattativa. È questo il caso di Navigli, Quadronno, Solari e Sempione a Milano, del centro storico di Roma, di Posillipo a Napoli e di San Salvario, Crocetta e il centro a Torino.
Per analizzare il fenomeno, il portale Homepanda ha creato un apposito «indice di vendibilità», che misura su una scala da 0 a 10 la probabilità di vendita di un immobile sulla base di oltre 240 mila annunci immobiliari e osservando la durata delle trattative ed eventuali ribassi intercorsi. In tabella ad esempio si vede che a Città Studi su 100 annunci ci sono state solo 21 variazioni di prezzo.
«Le decisioni di acquisto sono sempre meno guidate dal prestigio di un indirizzo e sempre più dalla capacità di un quartiere di rispondere alle esigenze concrete delle persone: servizi, collegamenti, qualità della vita, prospettive di sviluppo. Il prestigio non è scomparso, ma da solo non basta più», dice a Milano Finanza Maria Laura Tresoldi, vicepresidente regionale di Homepanda. Si tratta insomma di un riallineamento fisiologico: il mercato sta metabolizzando la trasformazione urbana e infrastrutturale degli ultimi anni. La velocità di vendita e la liquidità degli asset vincono spesso sul prestigio percepito dell’immobile.
Andando a guardare città per città, Milano è quella che mantiene una certa stabilità: l’84% delle case viene venduto al primo prezzo e appena 27 giorni di permanenza media. Questo anche grazie a un mercato molto professionalizzato, con una fitta rete di agenzie che riescono a stimare correttamente il prezzo dell’immobile. Il trend del decentramento però è evidente.
«La nuova M4 e lo sviluppo di Santa Giulia, insieme ai grandi progetti di rigenerazione ormai consolidati (City Life, Porta Nuova), stanno riallineando la geografia della domanda verso quartieri prima considerati periferici. Il fatto che Ponte Lambro-Santa Giulia sia oggi la zona più rapida nelle vendite d'Italia dimostra come mobilità e infrastrutture possano ridefinire la vendibilità», spiega Tresoldi, che aggiunge: «Non è che i Navigli o Porta Nuova abbiano perso valore. Semplicemente il mercato distingue oggi con maggiore precisione tra valore simbolico e capacità di intercettare una domanda residenziale ampia. Il fatto che Città Studi-Susa stia in cima al ranking non è un paradosso: è un quartiere universitario con servizi, collegamenti e domanda stabile di famiglie, professionisti e studenti. L'equilibrio fra qualità della vita e accessibilità oggi pesa più dell'indirizzo iconico».
Roma è un mercato molto variegato. I tempi di vendita vanno da 80 giorni a 152 e la media, 110 giorni, è il quadruplo rispetto a Milano. «Il risultato di Mezzocammino-Spinaceto-Tor de' Cenci al vertice dell'indice di vendibilità si spiega con fattori molto concreti: quartieri relativamente recenti con offerta abitativa moderna, spazi verdi e servizi orientati alle famiglie. A questo si aggiunge il progressivo rafforzamento delle connessioni di trasporto pubblico nel corridoio Colombo-Eur-Tor de' Cenci», prosegue la vicepresidente.
Il centro storico è l’area col maggior numero di ribassi (66 su 100 annunci). «Risponde a logiche influenzate da turismo e minore mobilità residenziale, e non ha perso attrattività ma vive una redistribuzione della domanda. Parioli rappresenta il caso opposto: il prestigio continua ad avere valore quando è sostenuto da una domanda residenziale consolidata», afferma. Andando a guardare le classi energetiche, quelle più vendibili sono le medie (D, C e B). Un’altra grande differenza rispetto a Milano, dove si preferiscono le classi A e quelle più basse.
A Napoli vivono molte contraddizioni dal punto di vista immobiliare, ma anche qui la rigenerazione accende la luce su nuovi quartieri. «L'estensione della Linea 1 della metropolitana ha migliorato l'accessibilità dell'area Materdei-Museo, favorendo un processo di riqualificazione che si riflette oggi nella domanda immobiliare. Il centro storico autentico funziona meglio del Vomero residenziale. Il mercato sta premiando contesti che uniscono identità, servizi, vivibilità e sostenibilità economica», spiega Tresoldi.
Significativo il dato degli attici: il 49% degli annunci subisce almeno un ribasso (a Milano il 19%), il 12% ne richiede almeno cinque prima di trovare un acquirente. Sul punto, «l’elevata incidenza di ribassi multipli indica un segmento di fascia alta in cui le aspettative dei venditori non sempre coincidono con la reale disponibilità della domanda. Un mercato luxury diventato molto più selettivo».
Infine Torino nel mattone è lenta e stabile. Gli annunci rimangono online 131 giorni (170 a Santa Rita-Mirafiori Nord), ma è anche il mercato in cui il venditore privato, senza agenzia, riesce a proporre il prezzo giusto: accade nel 78% delle volte, mentre per le agenzie il tasso è il 74%. «Torino evolve con gradualità, ma nella stessa direzione delle altre città. La trasformazione del Lingotto con il Politecnico, le Ogr, la metropolitana e le nuove funzioni direzionali e culturali, è l'esempio più maturo di come la rigenerazione urbana modifichi progressivamente la geografia della domanda.
I quartieri centrali e prestigiosi come San Salvario, Crocetta e il Centro presentano tempi di permanenza sul mercato più lunghi. Non è perdita di attrattività: è un mercato storicamente più graduale, in cui mantenere il prezzo iniziale in un contesto già lento allunga i tempi di vendita», conclude Tresoldi. (riproduzione riservata)