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Il Superbonus 110% ha acceso un vivace dibattito nel panorama politico ed economico italiano. Se da un lato non si possono ignorare le ricadute sul bilancio pubblico, con costi elevati (circa 165 miliardi dal 2020 al 2024 di cui meno della metà già pagati) e un impatto rilevante sul deficit, dall’altro la misura ha avuto il merito di innescare un processo di riqualificazione energetica e strutturale del patrimonio edilizio. In molte città, condomini vetusti e poco efficienti sono stati trasformati in edifici più sostenibili e performanti, vedendo di conseguenza aumentare il valore in gran parte dei casi. Una dinamica che, pur tra criticità e polemiche, ha lasciato anche segni positivi tangibili sul mercato immobiliare.
A mettere nero su bianco gli effetti prodotti sul comparto è il team Research & Data Intelligence di Patrigest del gruppo Gabetti che, insieme a Gabetti Lab, ha condotto uno studio sull’impatto che il Superbonus 110% ha avuto sulla riqualificazione energetica dei condomini. L’analisi ha riguardato 4.081 unità immobiliari (202 condomini) distribuiti su tutto il territorio nazionale, di cui il 37% ubicati nei capoluoghi e il restante 63% in centri di provincia, con una maggioranza degli immobili coinvolti costituita da piccoli condomini (63,9%). L’investimento totale ammonta a 159 milioni (di cui 6 milioni investiti direttamente dalle famiglie), con un intervento medio pari a 756.549 euro per condominio, equivalente a circa 60.239 euro per singola unità abitativa.
L’analisi del campione esaminato mostra che gli interventi di riqualificazione energetica hanno comportato una riduzione dei consumi e delle emissioni di Co2, riuscendo a far risparmiare il 54% del fabbisogno energetico e il 53% delle emissioni, con una media di 3,3 salti di classe energetica. Non solo efficientamento energetico. Gli interventi hanno anche contribuito a un incremento del valore degli immobili coinvolti corrispondente a oltre il 10%. Inoltre, Gabetti stima che per ogni euro investito direttamente dai privati, senza il supporto di incentivi, il valore dell’immobile sia aumentato di circa 10 euro. Un dato che suggerisce che una parte consistente dell’aumento di valore è stata resa possibile grazie al contributo pubblico.
A incidere sul valore dell’immobiliare è ovviamente anche la classe energetica. Le abitazioni con bassa efficienza energetica, come quelle in classe G, hanno in media un prezzo al metro quadro inferiore del 29% rispetto a quelle con prestazioni energetiche più elevate.
Il miglioramento della classe energetica può comportare un aumento del valore di mercato: ad esempio, il passaggio da una classe G a una classe A può determinare un incremento medio del 40% del prezzo al metro quadro. Secondo lo studio di Gabetti, dopo i lavori di efficientamento del Superbonus, il 30% degli immobili originariamente in classe G è passato a classi più alte come la A o la B. Tra gli edifici inizialmente in classe F, il 26% ha raggiunto classi superiori. Nel caso degli immobili in classe E, il 71% è arrivato alla classe A o B. Infine, tutti gli immobili che partivano dalla classe D hanno raggiunto le classi A o B.
La tabella in pagina mostra quanto varia il prezzo medio al metro quadrato con il passaggio da una classe energetica all’altra, mantenendo costanti tutte le altre caratteristiche dell’immobile. Sulle righe della tabella si trova la classe energetica di partenza, mentre sulle colonne la classe energetica di destinazione (ad esempio, quella ottenuta dopo un intervento di riqualificazione). Incrociando la riga di partenza con la colonna di destinazione si trova la variazione percentuale di prezzo stimata. Ad esempio, passando da un immobile in classe G a uno in classe A, il valore al metro quadro risulterebbe crescere mediamente del 40,4%, secondo le stime del modello, mentre passando da un immobile in classe F a uno in classe C la variazione risulterebbe del +9,1%.
«Dall’analisi del campione esaminato emerge un valore immobiliare creato di circa 65,7 milioni, a fronte di 159 milioni di euro di investimenti, con un’incidenza del 41%», evidenzia Luca Dondi dall’Orologio, ad di Patrigest. «Applicando questa stessa incidenza (41%) al totale degli interventi incentivati a livello nazionale, si ottiene una stima di incremento di valore immobiliare pari a 48,1 miliardi, su un investimento complessivo di 116 miliardi stando ai dati dell’Enea».
A livello di interventi, il 62% ha riguardato sia le parti comuni sia quelle private, mentre il restante 38% si è concentrato esclusivamente su parti comuni. Tra le lavorazioni più frequenti figurano la coibentazione degli involucri, il rifacimento delle coperture, la sostituzione di impianti centralizzati, la sostituzione degli infissi e l’installazione di pompe di calore. I risultati mostrano che il salto medio di classe energetica è stato di 2,7 per gli interventi limitati alle parti comuni, ma ha raggiunto le 3,8 classi nei casi di riqualificazione integrata. Dal 2020, con l’introduzione del Superbonus 110%, sono stati circa 535 mila le unità abitative che hanno ottenuto un nuovo Attestato di Prestazione Energetica a seguito di interventi di riqualificazione, con oltre il 91% ora in classe E o superiore e l’83% in classe D o oltre, rendendole conformi agli obiettivi della Direttiva Case Green 2030.
«L’aggiunta del valore immobiliare all’analisi consente una lettura più completa degli effetti del Superbonus, che ha prodotto benefici in termini di riqualificazione energetica, pur a fronte di costi non sostenibili nel lungo periodo», conclude Dondi. «Per questo una revisione critica del sistema normativo è oggi fondamentale: non per abbandonare lo strumento ma per ripensarne a fondo i meccanismi così da renderlo più equilibrato e sostenibile». (riproduzione riservata)