-0,49
Mercato delle case di lusso sempre più resiliente, almeno a Milano. Ai buoni risultati del 2025 si stima infatti che seguirà una fase di stabilità, e questo a dispetto dei prezzi elevati (da 10 mila a 20 mila euro al metro quadro, con punte oltre i 35 mila) e della riduzione dei benefici fiscali destinati a chi spostava la residenza in Italia a partire dal 2026, con l’innalzamento della cosiddetta flat tax da 200 mila a 300 mila euro l’anno per 15 anni. Molti del resto gli elementi che sostengono questo particolare, e limitatissimo, segmento del mercato residenziale milanese.
«A cominciare dal fatto che la maggior parte di chi aveva intenzione di approfittare dei benefici fiscali l’ha già fatto visto che sono stati varati nel 2018 e che avevano già subito una prima limatura all’inizio del 2025», spiega Marco Tirelli della Tirelli & Partners, che ha appena pubblicato l'Osservatorio sulle Residenze Esclusive 2025.
I numeri del resto lo confermano: i soli 196 richiedenti del 2018 erano via via aumentati, per balzare a 1.242 nel 2023 (ultimo dato ufficiale della Corte dei Conti), il doppio dell’anno precedente, e questo a causa della fuga da Londra conseguente alla cancellazione dei benefici fiscali per i non residenti a partire dall’aprile 2025. «Ora entrambi i fenomeni sono in fase di esaurimento e infatti stimiamo che il numero di richiedenti stranieri risulti ancora elevato nel 2024 (1.500) per attestarsi poi intorno al migliaio l’anno, sui livelli del 2022», prosegue Tirelli.
«Ciò non vuol dire che l’appeal fiscale dell’Italia venga meno del tutto, basta pensare alla ridotta tassazione relativa a donazioni e successioni, ma solo che vedrà un rallentamento. Non abbastanza però da avere ripercussioni sul mattone residenziale perché in base alle evidenze dell’ultimo semestre. I richiedenti diminuiscono in numero, ma aumentano in ricchezza e cifre investite negli immobili», spiega Tirelli.
I risultati relativi al secondo semestre 2025 lo confermano, fermo restando che il segmento delle abitazioni di lusso si suddivide a sua volta in tre fasce, ognuna con dinamiche diverse. In cima alla piramide del mercato sono le fasce Top e Lusso (rispettivamente con prezzi che vanno da 3 a 6 milioni di euro per abitazione e oltre i 6 milioni), sostenute dalla domanda internazionale, cui fa seguito la fascia Media (1-3 milioni), prevalentemente domestica e caratterizzata da un approccio più prudente e selettivo.
Ebbene, solo quest’ultima dovrebbe vedere un lieve rallentamento a causa dell’incremento della flat tax. A pesare sul mercato, oggi e ancor di più in futuro, è la cronica carenza di offerta.
Un incremento potrebbe arrivare solo dalla riqualificazione di edifici esistenti o dalla riconversione di uffici, operazioni verso cui si stanno orientando anche gli investitori istituzionali, verso come dimostrano le recenti operazioni di Coima in via Monte di Pietà e da parte di Merope in via Ciovasso (ex sede gruppo De Benedetti).
In cifre, secondo quanto emerge dall’Osservatorio di Tirelli, la domanda straniera, pur mantenendosi su livelli elevati, nel secondo semestre 2025 mostra un'ulteriore normalizzazione rispetto ai picchi del biennio precedente.
L'interesse si concentra sempre più su immobili con location primarie e finiture di pregio, ma l'offerta disponibile in questo segmento rimane limitata e in parte composta da proposte con aspettative di rapporto qualità/prezzo non coerenti con le esigenze dei potenziali compratori.
In generale lo scorso anno è di poco migliorato l'indice di assorbimento medio (percentuale di immobili venduti rispetto al totale disponibile), attestandosi al 21,3% (+1,7%), specie in zone come Quadrilatero, Centro Storico e Venezia-Duse, più incerte invece Brera e Magenta.
I tempi medi di vendita si riducono leggermente a 7 mesi, ma lo sconto tra prezzo richiesto e quello finale continua a crescere, raggiungendo l'8,6%. La giacenza media degli immobili invenduti scende sotto i 26 mesi, ma rimane molto elevata.
I prezzi richiesti confermano il trend in atto dal 2021, con incrementi frazionali intorno all'1% annuo: +0,85% per il prezzo medio. Il nuovo e ristrutturato (+0,9%), meglio dell'usato (+0,75%).
Ma attenzione: mentre i prezzi richiesti sono aumentati dell'1,5% su base annuale, quelli di effettiva chiusura delle compravendite sono saliti solo dello 0,1%, a causa di un aumento dello sconto dell'1,4% annuo.
L'ammontare complessivo delle tre vendite più rilevanti del semestre supera i 23 milioni di euro, con prezzi al metro quadro tra 18.000 e 23.000 euro.
Appena cinque anni fa i valori spaziavano tra 10.900 e 13.800 euro al metro quadro. In particolare, nel segmento Lusso (proprietà oltre 6 milioni di euro), il prezzo massimo al metro quadro per unità mostra andamenti differenziati per zona: in rialzo nel Centro Storico, Brera, Magenta e nelle Altre Zone; in flessione a Venezia-Duse; appena sotto la parità nel Quadrilatero. Il Top Price medio della città (ovvero il prezzo al mq più alto richiesto in ciascuna zona) prosegue la crescita, seppure con ritmo più contenuto, evolvendo verso una fase di maggiore equilibrio. «La straordinaria traiettoria ascendente avviata nel 2021», sottolinea Tirelli, «ha allineato i prezzi massimi della città a quelli delle metropoli concorrenti».
Per le locazioni, dopo anni di crescita quasi ininterrotta, la domanda ha iniziato a normalizzarsi in tutte le fasce: Media 40-90 mila euro annui oltre spese, Top 90-170 mila e Lusso oltre 170 mila euro. Si tratta di un riassestamento fisiologico dopo la fase espansiva post-pandemia.
L'offerta di residenze di alta qualità si è ulteriormente rarefatta: molte delle soluzioni migliori sono state già assorbite dall'ondata di nuovi residenti del 2023-2024. Lo sconto medio è sceso al 5,2% (-0,6%). Nella fascia Media, se il contratto non si chiude entro 3-4 mesi, la riduzione del canone può superare il 10%. Ancora in crescita, ma di poco i canoni (+0,64%), mentre i Top rents hanno superato i 750 euro/mq/anno nell'intero perimetro cittadino, con punte eccezionali fino a 1.100 euro nel Quadrilatero. (riproduzione riservata)