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Vale 125,7 miliardi di euro il patrimonio netto (nav, net asset value) dei fondi immobiliari italiani nel 2025, in aumento del 3,5% rispetto al 2024. Un dato, calcolato sottraendo le passività dal valore degli immobili detenuti, che secondo Scenari Immobiliari crescerà del 5,5% al termine del 2026, arrivando così a 132 miliardi.
Il comparto italiano dei fondi di investimento real estate è in crescita, sia per asset gestiti sia per numero di veicoli operativi. Questi ultimi erano circa 500 nel 2017, se ne contano 700 al 2025 e saranno 720 al termine del 2026.
Dei 700 fondi attivi, ben 675 (il 97%) sono gestiti da sole 20 sgr che hanno in media un patrimonio immobiliare di 7,2 miliardi. In totale le società di gestione del risparmio sono 61, per un patrimonio totale di 144,5 miliardi (+4% rispetto al 2024), considerando gli asset detenuti direttamente.
Nel 48° Rapporto dedicato ai veicoli d’investimento nel mattone, Scenari Immobiliari fotografa un anno all’insegna del consolidamento per il mercato italiano. Lo è sia in termini di fatturato, rimasto stabile a 420 milioni di euro nel 2025, con circa 1.460 addetti (di cui 720 donne e 740 uomini), sia guardando all’incidenza dei veicoli tricolore nel contesto europeo, più del 13% sul totale dei fondi.
I veicoli italiani si distinguono dagli omologhi europei per la propria solidità, come rilevato dalla Banca d’Italia nel Rapporto di aprile: «I rischi per la stabilità finanziaria derivanti dall’attività dei fondi immobiliari si mantengono complessivamente moderati. Al contrario della
maggior parte dei fondi europei, quelli italiani sono costituiti in forma chiusa in base alla normativa vigente e di conseguenza non sono soggetti al rischio di liquidità derivante da elevate richieste di rimborso».
In quali settori investono i fondi immobiliari italiani? Gli uffici rappresentano il 56,5% del portafoglio e restano dunque l’asset class principale. Eppure proprio in questo comparto nel 2025 si assiste ai maggiori volumi in termini di dismissioni, circa 1,7 miliardi, a fronte di acquisizioni per circa 1,1 miliardi. Negli altri settori invece gli acquisti superano le vendite, segno dell’evoluzione verso «una maggiore diversificazione, con il segmento residenziale che ha raggiunto il 9,7% del totale e il comparto ricettivo arrivato al 7%», come sottolineato dalla direttrice generale di Scenari Immobiliari Francesca Zirnstein.
Il real estate italiano resta comunque lontano dai listini azionari. Dei 145 miliardi di valore dell’industria immobiliare, fa notare Gottardo Casadei, dell’omonimo studio di consulenza, «solo 640 milioni sono capitalizzati in borsa», tra siiq (Igd e Next Re), società quotate nel segmento beni immobili (Brioschi e Gabetti) e quelle nel settore Aim (Clean Bnb, Emma Villas, Ena, Tecma Solutions e Ubaldi Costruzioni).
Quasi la totalità degli asset viene gestito da fondi riservati. I veicoli dal patrimonio più cospicuo, tra quelli gestiti dalle sgr che hanno aderito alla ricerca, sono Mascagni di Generali Re (3 miliardi), Antirion Global-comparto Core di Colliers Italy (2,9 miliardi) e Fia di Cdp (1,7 miliardi).
Estendendo lo sguardo a tutto il mondo, nel 2025 il patrimonio globale dei fondi quotati, non quotati e reit (real estate investment trust) nel 2025 ha raggiunto i 5.110 miliardi di euro (+6,2%).
«In un mondo in tempesta l’immobiliare è un porto sicuro. L’industria immobiliare italiana ha dimostrato una grande capacità di adattamento in un contesto internazionale segnato da incertezza, tensioni geopolitiche e nuove sfide energetiche e digitali», ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. (riproduzione riservata)