Il 44,3% del patrimonio degli italiani è rappresentato da case per un valore di 5.661 miliardi, secondo i dati Istat e della Banca d’Italia relativi al 2024 elaborati da Bper. Quasi la metà di questa ricchezza immobiliare, ossia 2.720 miliardi, è nelle mani di persone oltre i 70 anni (il 28% della popolazione). I prossimi anni saranno quindi interessati da una staffetta patrimoniale tra generazioni senza precedenti. Al contempo però l’aumentare dell’età media rende l’immobile una potenziale fonte di reddito integrativo alla pensione.

Il modo per anticipare la successione ereditaria a quando il proprietario di casa è ancora in vita esiste ed è la donazione. Uno strumento fino a oggi utilizzato con cautela in Italia a causa della possibilità per gli eredi insoddisfatti di rifarsi sull’immobile donato anche quando ceduto a terzi. Il meccanismo congelava la circolazione degli immobili e la concessione di mutui da parte delle banche. La riforma entrata pienamente in vigore il 18 giugno però ha eliminato tale dinamica privilegiando l’interesse del terzo acquirente e dando agli eredi insoddisfatti la possibilità di aggredire il patrimonio di chi ha ricevuto in donazione e poi venduto l’immobile, ma senza potersi rifare su questo. Nel 2025, secondo i dati del Notariato, sono stati donati 122.618 fabbricati in piena proprietà e 35.343 in nuda proprietà. Non resta che osservare gli effetti di questa recente riforma, accolta con favore da tutti gli operatori del settore.

Secondo un recente studio di Intesa Sanpaolo e del Centro Luigi Einaudi, il 66% degli italiani considera l’immobiliare un investimento sicuro. Più nel dettaglio, il 23,5% degli intervistati vede nell’investimento nel mattone un capitale riutilizzabile da anziani per avere una rendita, mentre per il 39,8% la possibilità di lasciare la casa ai figli è una delle ragioni principali per compiere questo tipo di investimento. Una quota in calo rispetto agli anni passati: nel 2020 era il 57,8% a puntare sulla casa come lascito ereditario. Il motivo è spiegato da Pier Marco Ferraresi nello studio citato: «Da un lato la casa tende a essere mantenuta dagli anziani per tutta la durata della vita, poiché rappresenta una componente essenziale del loro benessere economico attraverso il servizio abitativo che garantisce; dall’altro essa costituisce spesso il principale bene lasciato in eredità ai figli. Proprio qui emerge però un possibile elemento di inefficienza: l’allungamento della speranza di vita fa sì che il trasferimento delle risorse avvenga sempre più tardi, riducendo la capacità dell’eredità di incidere concretamente sulle traiettorie di vita delle generazioni successive».

Il fenomeno della nuda proprietà in Italia

Lo strumento che coniuga la necessità di liquidità immediata, per i figli o per il proprietario di casa che vuole integrare la pensione, è la vendita della nuda proprietà. Il venditore diventa usufruttuario e può continuare a vivere nell’immobile per tutta la durata della vita ma la proprietà viene acquisita, a sconto rispetto al prezzo di mercato, dal soggetto acquirente.

Ai fini fiscali i valori di nuda proprietà e usufrutto sono normati e variano progressivamente in base all’età dell’usufruttuario. Se ad esempio l’usufruttuario ha 70 anni, il valore della nuda proprietà sarà il 60% di quella piena, se ne ha 90 il valore sale all’85%: la ratio è evidentemente la probabile vicinanza del pieno godimento del bene da parte dell’acquirente.

Si tratta comunque di un fenomeno limitato. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2025 le transazioni di nuda proprietà sono state 24.441, il 3,2% del totale delle compravendite, in diminuzione del 10% rispetto all’anno precedente. Nei primi sei mesi del 2026 però, secondo i dati di Immobiliare.it, domanda e offerta di nuda proprietà sono in crescita a Milano (rispettivamente +2% e +5% sullo stesso periodo del 2025) e a Roma (+6% e +1%) oltre che in altre città come Genova (+19% e +6%) e Cagliari (+24% e +34%). Si tratta di una nicchia di mercato ma in alcuni quartieri il numero di annunci è cospicuo. È il caso a Milano di Garbaldi-Moscova-Porta Nuova (10% sul totale delle case in vendita), Sempione-City Life (6%) e Porta Vittoria (5,8%). A Roma invece i maggiori volumi si osservano a Talenti-Monte Sacro (7,4%) e Cinecittà-Quadraro (6,2%).

Dal punto di vista dell’acquirente, comprare la nuda proprietà può essere un investimento per dare una casa ai figli, che, magari piccoli, potranno usufruire pienamente di un immobile quando saranno adulti oppure come investimento speculativo, sperando in un apprezzamento a lungo termine. Come si nota dai dati di Idealista, «investire in nuda proprietà può comportare un risparmio compreso mediamente tra il 20% e il 50% rispetto ai valori di mercato, in funzione dell'età dell'usufruttuario, dello stato di conservazione e della localizzazione dell'immobile. Si tratta di una formula ideale per chi non ha urgenza di disporre del bene e punta su un investimento di lungo periodo», commenta Vincenzo de Tommaso, responsabile ufficio studi di idealista. Sul fronte dell'offerta, «i dati suggeriscono margini di crescita del fenomeno nei prossimi anni. L'invecchiamento della popolazione e la crescente necessità di liquidità per sostenere spese di lungo periodo, incluse quelle legate alla cura della persona, potrebbero portare un numero crescente di proprietari a considerare questa opzione, soprattutto nelle città dove il mercato è già teso», conclude de Tommaso.

Prestito ipotecario vitalizio, ecco come funziona

Lo svantaggio di cedere la nuda proprietà però è la certezza per gli eredi dell’alienazione del bene immobile, che potrebbe diventare un evento non desiderabile qualora, durante gli anni dell’usufrutto, il bene fosse aumentato sensibilmente di valore. Esiste un altro strumento, ancora poco utilizzato in Italia, che consente liquidità immediata e la possibilità di riscattare la casa da parte degli eredi: il prestito ipotecario vitalizio (piv), regolato dalla legge 44/2015.

È una possibilità riservata agli over 60. All’iscrizione di ipoteca sull’immobile, la banca o l’intermediario finanziario erogano liquidità in un’unica soluzione o in modo scaglionato per un importo stabilito sulla base dell’età del richiedente.

Nelle simulazioni fatte da Qualis Credit Risk, il loan-to-value concesso a un richedente di 75 anni è del 32% (pari a 90.080 euro su 281.500 euro di valore dell’immobile), mentre per un settantenne sarebbe del 24%.

Normalmente il beneficiario non deve versare nulla alla banca (a meno che si concordi il contrario con pagamento annuale degli interessi), saranno gli eredi, entro un anno dalla morte di questo, a dover saldare il debito, pari al capitale erogato più gli interessi, che maturano annualmente con un tasso medio del 6%, senza divieto di anatocismo, ossia: si pagano gli interessi sugli interessi pregressi.

Qualora gli eredi non ripaghino il debito, la banca ha mandato di vendere la casa per soddisfare il credito e distribuire l’eventuale eccedenza agli eredi. Per legge, il debito si ritiene estinto anche se la banca vende la casa a un prezzo inferiore rispetto a quanto dovuto. Il prezzo è stabilito da un perito indipendente e subisce uno sconto del 15% all’anno fino alla vendita. Ogni anno in Italia vengono erogati con il piv meno di 100 milioni e gli istituti che lo offrono si contano sulle dita di una mano, ma, dato il contesto demografico, si prevede che nel 2035 le erogazioni arriveranno a 5,5 miliardi. A differenza della nuda proprietà, «il piv è un prodotto che fa parte di un mercato regolamentato, con obblighi di trasparenza che rendono prevedibile somma ottenibile, condizioni, iter di ottenimento della somma e gestione del rapporto contrattuale», commenta Vittorio Bruno, head of commercial and underwriting di Qualis. (riproduzione riservata)