Tempo bello per il mercato della casa, ma con trend diversi nelle varie città, alcune in decisa accelerazione. Le compravendite corrono e i prezzi salgono quasi ovunque, indenni ai tanti motivi di preoccupazione che minacciano il quadro macroeconomico e, non ultima, la bufera giudiziaria che si è abbattuta sul real estate milanese. Il tutto grazie a diversi elementi favorevoli. A cominciare dal calo del costo del denaro e dalla forte domanda estera, il mercato residenziale è infatti tornato a scaldarsi nel corso dell’anno archiviando i primi tre mesi con un livello di compravendite in crescita dell’11,5% rispetto allo stesso periodo di un anno prima quando le transazioni avevano fatto segnare un calo del 7,2% sul 2023.

L’istantanea delle città

La fotografia è quella scattata dagli esperti di Nomisma che hanno passato al setaccio l’andamento del mercato nelle 13 maggiori città del Paese arrivando a una conclusione: il terremoto abbattutosi nei giorni scorsi sul real estate milanese non dovrebbe generare un impatto significativo sul segmento. Almeno per un paio di ragioni. La prima è legata al contenimento del problema ai confini del comune meneghino che, per quanto importante, rappresenta soltanto una fetta minore della torta immobiliare italiana. La seconda ragione è legata invece al fatto che le questioni giudiziarie andranno a impattare solamente sul segmento delle nuove costruzioni che già oggi rappresenta una porzione molto limitata del mercato della casa.

«Il mercato del nuovo si sta assottigliando sempre di più», spiegano gli esperti di Nomisma. «Se nei primi anni Duemila i permessi di costruire, che esprimono il potenziale di nuove abitazioni immesse sul mercato, in rapporto alle compravendite, erano 33 ogni 100 transazioni, nel 2024 si è scesi a 8 su 100». Va da sè che il coperchio sollevato dalla magistratura milanese sulle modalità di apertura dei nuovi cantieri in città, non dovrebbe generare un impatto significativo sul mercato degli immobili residenziali italiano.

• Leggi anche: Urbanistica a Milano, la Procura chiede l’arresto dell’assessore Tancredi e di Catella di Coima. Indagati anche Castello e Kryalos

Previsioni di crescita per il mercato immobiliare

Tornando ai numeri elaborati da Nomisma, la forte dinamicità registrata dal segmento della casa in questo primo scorcio di 2025 ha fatto sentire i suoi effetti anche sul fronte dei prezzi, cresiciuti in media all’interno di una forchetta compresa tra l’1,1 e l’1,4% a seconda della tipologia di abitazione. Un valore assorbito in toto dall’inflazione che nell’ultimo mese si è attestata all’1,7%.

Ma cosa attendersi per gli anni a venire? Secondo le previsioni di Nomisma, di qui ai prossimi tre anni il valore degli immobili in Italia dovrebbe continuare a crescere a livelli costanti andando a chiudere il 2025 con un incremento medio annuo dell’1,5% nelle 13 maggiori città del Paese. Un andamento che dovrebbe continuare imperturbato anche nei due anni successivi tanto da portare a un incremento dei prezzi del 4,5% entro la fine del 2027. Naturamente, con importanti differenze da città a città. A trainare il mercato la città di Firenze dove il valore delle case sembra destinato a salire in media del 7,7% entro i prossimi tre anni. Ma non si tratta di un caso isolato. A Cagliari, secondo le previsioni di Nomisma, il livello dei prezzi salirà del 7,2% così come a Roma mentre a Palermo le case arriveranno a guadagnare il 7,5% di qui al 2027. Più contenuta la rivalutazione di Milano dove la flessione attesa per il 2025 (-0,2%) verrà riassorbita interamente nel 2026 per archiviare il triennio con un timido +0,9%. «La vivacità del canale creditizio contribuirà alla ripresa delle compravendite residenziali nel corso del 2025», sottolineano gli esperti di Nomisma secondo cui la crescita delle transazioni si attenuerà nei due anni seguenti, consentendo comunque di raggiungere le 785.000 unità al termine del triennio di previsione.

Il mercato delle locazioni

Si tratta degli stessi livelli registrati nel 2022 in occasione della forte ripresa post covid. «Pur essendo ancora distanti dall’incidenza di oltre il 50% di acquisti di abitazioni sostenuti da mutuo registrata fino alla parte centrale del 2022, il peso della componente creditizia ha ripreso a crescere, passando dal 36,9% di fine 2023 al 45,8% del primo trimestre del 2025, garantendo un contributo importante ai livelli di attività del mercato residenziale», fanno sapere gli esperti di Nomisma per cui la domanda di abitazioni sembra concentrarsi per lo più sul segmento della prima casa e su operazioni di sostituzione dell’abitazione, che rappresentano oggi il 72,5% del totale delle transazioni.

E cosa dire invece del mercato delle locazioni? Secondo le rilevazioni di Nomisma, nei prossimi sei mesi proseguirà la fase espansiva sia del numero di contratti che, in misura ancor maggiore, dei canoni di locazione, a testimonianza di un mercato molto dinamico grazie alla vivacità della domanda alla quale tuttavia non corrisponde un’offerta altrettanto adeguata. Fenomeno che giustifica la forte tendenza rialzista dei canoni. «Nel primo trimestre dell’anno i contratti hanno registrato un incremento dell’1% sostenuto da quelli diversi dagli ordinari di lungo periodo che hanno subito invece un calo del 2,4% tendenziale», ammettono gli esperti secondo si stanno imponendo contratti di locazione transitori e per studenti che, nell’insieme, rappresentano il 36% del totale. « I canoni di locazione delle abitazioni sono cresciuti del 3,6% su base annua nel primo semestre dell’anno, un valore più alto rispetto a quello registrato nel 2023 (+2,8%) ma ancora inferiore alla variazione del 2024 (+4,6%)», concludono gli esperti di Nomisma. (riproduzione riservata)