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Le regole del mercato degli affitti in Italia stanno per cambiare. Per chi possiede una seconda casa o sta valutando un investimento immobiliare da mettere a reddito, la locazione continua a rappresentare una fonte di rendimento stabile, che sembra anche destinata ad aumentare.
Il governo guidato da Giorgia Meloni sta lavorando per riequilibrare l’offerta abitativa, intervenendo in particolare sulla distribuzione tra locazioni turistiche e affitti tradizionali, oggi da alcuni percepita come eccessivamente sbilanciata sui primi. Tra le ipotesi sul tavolo c’è l’aumento della cedolare secca al 26% sulle locazioni brevi, mentre alcune componenti della maggioranza propongono una mediazione su un tetto al 23%. Parallelamente, c’è la proposta di ridurre l’aliquota sugli affitti di lungo periodo (4+4 o 3+2), portandola al 15% dall’attuale 21%. Sul fronte delle morosità - uno dei principali freni per i proprietari - è inoltre già stato presentato un disegno di legge che punta a ridurre tempi e burocrazia nelle procedure.
La somma di queste misure, se realmente adottate, potrebbe favorire l’offerta di locazioni lunghe o rafforzare la quota di chi acquista immobili da mettere a reddito. Nel 2024 le compravendite di seconde case hanno raggiunto quota 270 mila, una platea che potrebbe ampliarsi ulteriormente. Ma qual è oggi il rendimento effettivo degli affitti nelle principali città italiane?
Considerando la media degli ultimi dieci anni, il ritorno annuo si attesta attorno al 4%. «È un rendimento contenuto, ma il residenziale resta un investimento garantito e orientato al lungo periodo: anche quando attraversa una fase debole, tende poi a recuperare», osserva Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari. «Il mercato italiano», anche rispetto ad altri Paesi europei, «continua a essere un porto sicuro, soprattutto quando si sceglie con attenzione la localizzazione».
L’analisi dei rendimenti medi annui nelle principali città rivela un panorama frastagliato. Milano si conferma in testa: nonostante prezzi al metro quadro tra i più alti d’Italia è sostenuta da canoni altrettanto elevati e da una crescita annua degli stessi sostenuta (5,3%). Segue Roma, che abbina valori immobiliari elevati a canoni medi ancora più alti. Oltre ai due principali poli economici, continuano a distinguersi città universitarie e turistiche come Firenze e Bologna. «Le città universitarie sono sempre una garanzia», spiega Zirnstein. «Università solide generano domanda abitativa costante, oltre a un indotto economico e professionale che si riflette positivamente sul mercato immobiliare. Milano, Roma, Bologna, Firenze ma anche Napoli o Bari ne sono esempi: dove c’è un buon sistema universitario, di solito c’è anche un buon mercato del lavoro».
Accanto a piazze ormai consolidate emergono diverse città secondarie con prospettive interessanti nel lungo periodo. Ravenna, ad esempio, cresce grazie alla logistica, mentre diverse aree del Triveneto vedono la domanda abitativa trainata dal settore manifatturiero. Anche Catania e Salerno potrebbero offrire buone opportunità nel residenziale: i contesti, soprattutto quello siciliano, restano particolari anche se non privi di potenziale.
Tra i mercati emergenti più promettenti a livello di grandi città spicca Genova, citata spesso insieme a Torino. Entrambe hanno offerto un rendimento lordo intorno al 4% nella media degli ultimi 10 anni, un equilibrio tra costi e ritorni. «Genova per anni ha sofferto, ma oggi presenta valori immobiliari bassi rispetto alla qualità e alla posizione. La città si sta rinnovando e il porto, il retroporto e i fondi Pnrr destinati ai comuni portuali stanno creando nuove opportunità», sottolinea Zirnstein.
Quanto a Torino, «le compravendite sono in crescita dopo anni di stagnazione e i prezzi restano competitivi. Il patrimonio immobiliare è ampio e di qualità, e anche qui il sistema universitario continua a svolgere un ruolo importante». Anche Napoli mostra un buon potenziale, pur essendo molto eterogenea: ci sono quartieri di alto livello e aree che richiedono interventi strutturali. Bari, invece, sta vivendo una fase di rinascita, favorita dal turismo in crescita, dal miglioramento della qualità della vita e dall’arrivo di nuove sedi aziendali che hanno scelto la città come hub nel Sud Italia, spostando molti lavoratori in città. «Sarà necessario monitorare l’effettivo impatto dei flussi di ritorno dal Nord: da soli non bastano a creare un mercato solido, ma rappresentano un segnale interessante», puntualizza Zirnstein.
La redditività finale di un investimento immobiliare dipende non solo dalla città, ma anche dalla zona. «Non andrei oltre il semicentro: oggi i quartieri semicentrali offrono il miglior compromesso tra qualità abitativa, servizi e prezzi ancora accessibili», afferma la direttrice generale di Scenari Immobiliari. «Scuole, trasporti e servizi efficienti sostengono la domanda e mantengono stabili i valori».
L’aumento dei canoni registrato nell’ultimo anno fa prevedere una crescita dei rendimenti. Nei primi sei mesi del 2025 i canoni di locazione sono aumentati del 5,5%, raggiungendo 14,3 euro al metro quadrato, secondo i dati di Immobiliare.it. Nel periodo, i costi degli affitti sono cresciuti più del doppio rispetto ai prezzi delle case. A luglio, secondo Idealista, le locazioni hanno registrato un ulteriore incremento dello 0,3%, raggiungendo una media di 14,9 euro al metro quadrato, il valore più alto mai rilevato dal portale dal 2012.
La corsa dei canoni di affitto spinge a sua volta i ritorni da locazione, che in alcune grandi città si attestano anche oltre il 7% se si considerano i contratti a lungo termine. Già nel secondo semestre dello scorso anno i guadagni lordi annuali provenienti dalle locazioni per un bilocale erano aumentati al 5,8% in media, secondo le stime dell’Ufficio studi di Tecnocasa. Un aumento anche in questo caso sostenuto dall’aumento dei canoni in quei mesi. La spinta ai rendimenti è proseguita nel corso del 2025. Secondo i dati aggiornati in estate dal centro studi dell’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (Aigab), il rendimento medio lordo annuo di un bilocale in locazione con un contratto a lungo termine ha superato in media il 6%. (riproduzione riservata)