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Stare comodi ad aspettare una cedola del 4% è un’idea che rende allettante comprare un Btp quinquennale e che mette alle strette l’investimento sul mattone, tanto caro agli italiani. Sotto un altro punto di vista, però, nelle città della Penisola sono oggi molti i quartieri emergenti grazie a progetti urbanistici appena realizzati o in cantiere. Comprare casa in certe zone potrebbe quindi regalare rendimenti da locazione ghiotti o tradursi in ricche plusvalenze.
Secondo l’analisi realizzata dall’agenzia immobiliare Homepanda per Milano Finanza, le aree urbane si dividono in due famiglie: «Nella prima, dove la trasformazione urbana è già avvenuta o avanzata, i prezzi sono saliti più dei canoni: il valore si è formato come plusvalenza per chi aveva comprato prima e il rendimento oggi si comprime. Nella seconda, dove gli interventi sono programmati o appena partiti, i canoni di affitto corrono mentre i prezzi di vendita restano fermi: il rendimento sale e la rivalutazione eventuale è tutta davanti.
«Sono due profili molto diversi di investimento, da scegliere in base al proprio orizzonte temporale», spiega il ceo di Homepanda Alessandro Alberta, che sottolinea come «rendimenti oltre il 9% vadano interpretati come segnali di squilibrio del mercato locale, non come promesse».
Per quanto riguarda le rivalutazioni, nel 2030 le case in alcuni quartieri di Milano cresceranno di oltre il 25%. È il caso di Affori-Bovisa (+37%), Corvetto-Rogoredo (+27%), Forlanini (+29%), Santa Giulia (+27%), San Siro (+27%) e Cascina Merlata-Viale Certosa (+27%). I rendimenti però oggi non vanno oltre il 6,1% di Baggio e nel 2030 Santa Giulia sarà l’unica area a superare il 5%.
«Le grandi trasformazioni urbane degli ultimi anni (la M4, gli scali ferroviari, City Life, Porta Nuova) hanno già prodotto effetti importanti sui prezzi: in zone come Affori-Bovisa i valori sono quasi raddoppiati dal 2019. Milano è il mercato più maturo d'Italia e offre il profilo di investimento più stabile e liquido. Rimane il riferimento per chi cerca una riserva di valore nel residenziale italiano, con zone come Ponte Lambro-Santa Giulia dove rendita e rivalutazione continuano a convivere», spiega Maria Laura Tresoldi, vicepresidente Italia di Homepanda.
Le altre altre tre città analizzate vivono invece fasi diverse del ciclo immobiliare. «A Roma stiamo osservando qualcosa che il mercato immobiliare raramente mostra con questa nitidezza: i canoni di affitto stanno anticipando gli interventi infrastrutturali, i prezzi di vendita arriveranno dopo». L'asse Pietralata-Pigneto, dove sorgerà lo stadio della Roma, «è il caso più chiaro: i canoni sono saliti del 30-40% negli ultimi tre anni, mentre i prezzi crescono molto più lentamente. Chi compra oggi in queste zone acquisisce una rendita elevata su valori di mercato che la trasformazione non ha ancora prezzato», spiega Tresoldi.
Napoli è un mercato meno reattivo e per questo ricco di opportunità: «Metà dei quartieri analizzati rende oltre il 7% lordo, con valori di ingresso ancora sotto i 2.000 euro al mq. Il fatto che la Linea 6, riaperta nel 2024, non abbia ancora prodotto effetti sui prezzi di Chiaia o Fuorigrotta è il segnale di un mercato che si muove con tempi più lunghi e proprio per questo offre finestre di ingresso più ampie a chi è disposto ad aspettare».
Torino è una delle città più in crescita e Tresoldi evidenzia le opportunità del quartiere Regio Parco, Vanchiglia e Vanchiglietta per via delle sue trasformazioni: lo Scalo Vanchiglia in connessione con la futura Metro 2, il recupero dell'ex Manifattura Tabacchi, l'ex ospedale Maria Adelaide che diventerà studentato. «La domanda di affitto, in buona parte studentesca, è già arrivata e i canoni sono cresciuti del 37% dal 2019. La rivalutazione dei prezzi è l'elemento che ancora manca e proprio per questo il quartiere offre oggi uno dei profili di rendita più interessanti del Nord Italia», conclude Tresoldi. (riproduzione riservata)