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L’ultima spinta gliel’ha data il caldo estenuante delle ultime estati e prima ancora lo smart working, letteralmente esploso dopo la pandemia. Ma il successo della montagna dura già da diversi anni, complici le tante caratteristiche che la rendono meta per tutte le stagioni e quindi non solo invernale: escursionismo, bike tourism, wellness, eventi sportivi, gastronomia, impianti di risalita aperti nei mesi estivi. Da qui l’impennarsi del turismo nelle mete montane e i conseguenti riflessi sul mercato residenziale con prezzi e canoni in netta crescita.
Il trend è ormai in atto da anni, e non accenna ad arrestarsi. Secondo i dati elaborati dal Centro Studi Abitare Co., nell'estate 2026 il prezzo medio delle abitazioni nelle principali località montane italiane si attesta a 5.670 euro al metro quadrato, in crescita del 3,4% rispetto all'anno precedente, mentre gli affitti estivi raggiungono mediamente 970 euro a settimana (+4%), ma soprattutto il rendimento lordo medio si colloca al 5,8%, un livello competitivo rispetto a molte altre forme di investimento immobiliare.
In molte località gli affitti crescono infatti più rapidamente delle quotazioni, segno che la domanda turistica continua ad aumentare. E del resto per gli investitori, la capacità di una località di generare presenze per dieci o dodici mesi all'anno è ormai diventata un indicatore importante quanto il rendimento o il prezzo d'acquisto. Il mercato delle seconde case di montagna si conferma dunque una delle asset class immobiliari più interessanti per gli investitori italiani grazie al mix tra rivalutazione del capitale, crescita degli affitti e importanti investimenti infrastrutturali che sta ridisegnando gli equilibri del real estate alpino, trasformando molte località da destinazioni stagionali a mercati turistici in grado di attrarre domanda tutto l'anno.
La regina delle Alpi italiane resta Cortina d'Ampezzo, che raggiunge quotazioni medie di 13.800 euro al metro quadro, il top in Italia, in crescita del 6,5% l’anno. Gli affitti estivi toccano i 1.900 euro a settimana, per un rendimento lordo del 6,4%. Dietro questa crescita non c'è soltanto la fama del luogo: le Olimpiadi Milano-Cortina 2026 hanno accelerato un vasto programma di investimenti infrastrutturali che comprende il potenziamento della SS51 Alemagna con le varianti di Tai di Cadore, Valle di Cadore e San Vito di Cadore, la nuova cabinovia Apollonio-Socrepes e il rinnovato Sliding Centre Eugenio Monti. In parallelo Cortina sta rafforzando la propria vocazione estiva grazie al turismo internazionale, alle Dolomiti riconosciute patrimonio Unesco, agli eventi sportivi e culturali e allo sviluppo del turismo outdoor.
Ma se Cortina domina per prestigio, il primato della redditività spetta a Madonna di Campiglio, dove il rendimento lordo raggiunge il 6,9%, il più elevato insieme a Sestriere. Le quotazioni medie ammontano a 11.200 euro al metro quadro, mentre l'affitto medio estivo raggiunge 1.600 euro settimanali. Anche la crescita dei prezzi (+4,9%) e dei canoni (+5%) conferma la forte vitalità del mercato.
Madonna di Campiglio è inoltre uno dei casi più riusciti di destagionalizzazione tra le mete alpine: l'uso estivo degli impianti di risalita, il collegamento con Pinzolo, la rete escursionistica delle Dolomiti di Brenta, i servizi di mobilità sostenibile e il crescente sviluppo del cicloturismo hanno ampliato sensibilmente la stagione turistica.
Tra le località più interessanti per gli investitori spiccano anche Livigno e Bormio, anch’esse protagoniste del piano di infrastrutture collegato alle Olimpiadi. Livigno registra quotazioni di 8.500 euro al metro quadrato, affitti medi di 1.250 euro settimanali e rendimenti del 6,1%. La località ha beneficiato del rinnovo della cabinovia Mottolino, della realizzazione di un nuovo parcheggio interrato da 500 posti, di nuove gallerie paravalanghe, del rifacimento di parte della rete stradale e del potenziamento delle infrastrutture sportive. Ma il vero punto di forza di Livigno è la capacità di attrarre visitatori tutto l'anno grazie a bike park, ciclismo, trekking, trail running, wellness, shopping e grandi eventi sportivi internazionali. Si tratta probabilmente di una delle località italiane che oggi meglio rappresentano il modello di montagna quattro stagioni.
Bormio emerge invece per il miglior rapporto tra prezzi e rendimento. Con quotazioni pari a 6.200 euro al metro quadrato e una redditività del 6,7%, offre un punto di ingresso più accessibile rispetto alle destinazioni top. La località valtellinese può contare su un'offerta turistica particolarmente diversificata: sci, terme, ciclismo sui passi Stelvio, Gavia e Mortirolo, turismo wellness ed eventi sportivi. Le infrastrutture olimpiche, tra cui il nuovo Ski Stadium, il Bormio Ski Park e il potenziamento dell'area Stelvio, stanno ulteriormente rafforzando la competitività del territorio.
Courmayeur resta una delle mete più esclusive dell'arco alpino. I prezzi raggiungono i 10.300 euro al metro quadro, gli affitti medi estivi 1.400 euro settimanali e il rendimento lordo il 6,3%. La località punta oggi sul progetto «Nuovo Trasporto Alpino», pensato per ridurre il traffico automobilistico verso la Val Ferret e la Val Veny attraverso sistemi di mobilità sostenibile, oltre a nuove piste ciclopedonali e al rafforzamento del polo Skyway Monte Bianco. Anche in questo caso la destagionalizzazione è il driver centrale: escursionismo, alta quota, trail running, enogastronomia e turismo outdoor stanno ampliando la stagione oltre i tradizionali mesi invernali.
Accanto ai grandi nomi emergono anche le località dell'Alto Adige e della Val di Fassa, tra cui Ortisei, Corvara, San Candido, Brunico, Alpe di Siusi, Merano, Selva di Val Gardena e Canazei: tutte beneficiano di un sistema turistico ormai pienamente destagionalizzato, basato su impianti aperti in estate, bike park, sentieri organizzati, benessere, enogastronomia e manifestazioni sportive. Le quotazioni oscillano tra 6.500 e 9.700 euro al metro quadro, con rendimenti del 6-6,5%. (riproduzione riservata)