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Il mercato delle case di lusso tira un po’ il fiato e, dopo la corsa degli ultimi anni, accusa una lieve battuta d’arresto. Specie a Milano, il principale mercato in Italia, e nelle altre città top. I dati si riferiscono al primo semestre 2025, ma trovano conferma anche nei mesi successivi. Del resto la crescente complessità del quadro geopolitico ed economico in generale non può non destare preoccupazione portando a una visione ansiosa e spesso pessimistica del futuro che, unita un’offerta carente, porta a rimandare le decisioni d’acquisto. E anche d’affitto.
Le quotazioni per ora non accusano il colpo e anzi segnano un lieve incremento (sotto l’1%), ma tempi di vendita/locazione e lo sconto rispetto alla richiesta hanno già cominciato ad ampliarsi. È quanto emerge dall'Osservatorio sulle Residenze Esclusive di Tirelli & Partners, giunto al 22° anno di rilevazione, che evidenzia appunto come le dinamiche di domanda e offerta si stiano ricalibrando in un contesto globale più incerto. La buona notizia comunque è che, pur in un quadro più debole, il mercato evidenzia una tenuta complessiva.
Ovviamente però con molti distinguo. A cominciare dal fatto che in questo mercato si possono individuare almeno tre fasce che si muovono in modo diverso. In cima alla piramide sono le fasce top e lusso (prezzi rispettivamente da 3 a 6 milioni la prima e oltre i 6 milioni la seconda), entrambe sostenute dalla domanda internazionale, seguite dalla fascia media (1-3 milioni), che vede acquirenti soprattutto italiani e che oggi si rivela la più prudente.
Più solida la domanda degli stranieri in arrivo a Milano, principalmente per ragioni di convenienza fiscale, anche se il trend mostra un significativo rallentamento dopo un 2024 da record. «Gli acquirenti italiani, prevalenti nella fascia media, sono molto meno impulsivi rispetto a quelli degli altri segmenti», sottolinea Gabriele Torchiani, senior partner e responsabile dell’Osservatorio. «Prendono decisioni molto più ponderate, complici la difficoltà nel trovare immobili che rappresentino un reale salto qualitativo rispetto all’abitazione in cui si trovano, un certo disorientamento sul valore reale delle case sul mercato indotto sia dalla grande variabilità dei prezzi richiesti per abitazioni in apparenza simili sia dall’aumento di annunci sui portali che mostrano diminuzioni di prezzo anche significative».
Il tutto aggravato dall’incerto quadro geopolitico ed economico, mentre ha scarso effetto il calo del costo dei mutui che invece continua a spingere il resto del mercato. Ma come accennato, i segni di rallentamento, più che nei prezzi si leggono in altri indicatori di mercato. L’indice di assorbimento medio (che misura la quota di immobili venduti sul totale offerto) è sceso leggermente, attestandosi al 19,6%, -0,5%.
Il quadro, tuttavia, non è uniforme: alcune aree come il Quadrilatero e Porta Venezia mostrano segnali positivi, in controtendenza rispetto alla media cittadina. Le abitazioni di qualità continuano a intercettare i compratori in fretta, mentre quelle meno convincenti restano invendute a lungo. Allo stesso modo si ampliano i tempi medi per concludere una compravendita, superando di nuovo la soglia dei sette mesi (7,6 mesi), riportandosi sui livelli del 2019.
E anche lo sconto cresce ulteriormente, raggiungendo l’8,1% (+0,9% nel semestre). A determinare questo trend sono soprattutto le transazioni del segmento medio, meno dinamico, mentre le performance dei comparti top e lusso sono migliori e le poche proprietà di alta qualità registrano tempi di vendita e sconti nettamente inferiori alla media. In questo scenario cresce anche la giacenza media degli immobili invenduti, che torna a superare i 26 mesi, «un livello molto elevato, che dovrebbe spingere i proprietari a prendere decisioni chiare», sostiene Marco Tirelli, a capo della società omonima: «Ritirare l’immobile dal mercato oppure accettare una riduzione significativa del prezzo. Nella realtà, però, molte proprietà restano in una situazione di stallo».
I prezzi richiesti mostrano anche in questo semestre rialzi contenuti, con un aumento dello 0,66% per il prezzo medio e +0,93% per il prezzo medio massimo. Il prezzo medio dell’usato (condizioni medie o da ristrutturare) è salito invece dell’1,17%, in misura maggiore rispetto al nuovo (ristrutturato o nuova costruzione), salito dello 0,29%. Ma è solo un effetto generato dal fatto che nel segmento usato nel periodo considerato sono state immesse molte più offerte che negli altri segmenti.
I top price (prezzo massimo al metro quadro registrato da una singola unità) mostrano nel semestre un andamento differenziato tra le varie zone: crescono in Brera, Magenta e nelle Altre Zone, mentre è in flessione nelle zone Quadrilatero, centro storico e Venezia-Duse. Se la crescita è indicatore che nuove case sono entrate sul mercato rispetto al semestre precedente, la flessione è da ricondurre all’uscita dal mercato delle unità più prestigiose e alla mancata sostituzione con altre di pari o superiore qualità. Sale anche il top price medio della città (media dei top price delle sei zone rilevate) salito a 27.658 €/mq (+3,2%), ma in modo più contenuto rispetto al passato.
Dinamiche simili anche per quanto riguarda il mercato degli affitti. Canoni stabili o in leggera contrazione. Più tonici i segmenti lusso e top grazie alla domanda proveniente da stranieri ed expat, o da chi si rivolge temporaneamente al mercato dell’affitto in attesa di comprare. Il numero complessivo dei richiedenti nel semestre è stato però inferiore rispetto ai due anni precedenti.
«L’offerta di residenze di alto profilo estetico e con forte impatto scenico resta estremamente limitata, poiché gran parte delle soluzioni migliori è già stata intercettata da chi si è trasferito a Milano nel 2023 e 2024», aggiunge Torchiani. «Anche nella fascia media l’offerta si è ridotta e fatica a tenere il passo con la domanda, anche se questa risulta meno brillante che in passato. Di conseguenza, i canoni restano sotto pressione, pur in presenza di un numero minore di contratti firmati».
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In calo del 2%, e in tutte le fasce, l’indice di assorbimento, mentre aumenta il tempo medio necessario per affittare l’abitazione, arrivato a 4,2 mesi (+0,7) così come lo sconto sul canone richiesto, oggi al 5,8% (+1,3% nel semestre), con punte del 10% per le abitazioni della fascia media. Nonostante ciò i canoni di affitto sono saliti di un altro 0,46%.
I top rent (canone massimo di una singola abitazione) hanno raggiunto soglie eccezionali: oltre 700 euro al metro quadro l’anno in tutta Milano, con punte record fino a 1.100 euro nel Quadrilatero. A sostenere questa dinamica sono la scarsità dell’offerta, la presenza sul mercato di tenant internazionali, già abituati a corrispondere importi simili nei loro mercati e ovviamente il livello qualitativo eccezionale delle residenze in questione. (riproduzione riservata)