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I grandi poli urbani, «che trainano lo sviluppo economico nazionale e che polarizzano la domanda, registrano un deficit medio di 150mila alloggi all’anno». Lo racconta lo studio a cura di Confindustria Assoimmobiliare e Assonime, presentato durante il convegno Abitare l’Italia di domani. Analisi, scenari e proposte per un mercato della casa accessibile e sostenibile. In particolare, la «domanda è altissima» a Roma e Milano, con un fabbisogno rispettivamente di 39.300 e 34.600 unità abitative. Le proiezioni al 2040 stimano una riduzione dei gap a livello nazionale ma Roma e Milano resterebbero in cima alla classifica con, rispettivamente 26,8 mila unità e 20,1 mila annue che non si trovano.
A trainare la domanda urbana sono tendenzialmente quattro driver: l’immigrazione dall’estero, il saldo positivo dei trasferimenti interni (cioè l’arrivo netto di residenti da altre aree italiane), la mobilità economica e professionale che genera cambi di abitazione legati a lavoro, reddito e carriera anche all’interno dello stesso mercato urbano e la domanda di studenti fuori sede e giovani che escono dalla famiglia di origine. Milano, ad esempio, combina una domanda elevata da immigrazione, pari a circa 17,6 mila unità, con un saldo interno positivo di 12 mila unità e una domanda giovanile di circa 14 mila unità. Roma presenta valori ancora più alti in termini assoluti, con 19,8 mila unità legate all’immigrazione e 16 mila all’arrivo di giovani.
Insomma lo studio evidenzia che «l’emergenza abitativa non deriva da una carenza assoluta di abitazioni, ma da uno squilibrio tra la loro distribuzione sul territorio e i bisogni della domanda: le case non sono necessariamente dove servono e, soprattutto, non sempre sono disponibili a prezzi accessibili». Basti pensare che il patrimonio di abitazioni non occupate in Italia non ha eguali tra le grandi economie europee. «Se anche solo il 5% di queste unità venisse riqualificato e immesso sul mercato ogni anno, il gap netto sarebbe più che colmato. La necessità non è solo costruire nuove case, ma anche far funzionare quelle che già esistono».
Le città con mercati più dinamici presentano coefficienti medi di riusabilità più elevati: Milano ha un valore medio pari a 0,60, Bologna 0,58, Firenze e Roma 0,55. Al contrario, molte città metropolitane del Mezzogiorno combinano tassi di abitazioni non occupate elevati con coefficienti di riusabilità più bassi: Reggio Calabria ha un coefficiente medio pari a 0,32, Palermo e Catania 0,35, Messina 0,33. Questo significa che una quota ampia di stock formalmente disponibile non si traduce automaticamente in offerta abitativa effettiva.
In Italia, il principale ostacolo allo sviluppo su scala dell’housing sociale, secondo gli operatori del settore, «non è la sola disponibilità di capitale, ma un insieme di fattori che incidono sul costo e sui tempi delle operazioni». La riduzione dei tempi autorizzativi è inoltre la leva più diretta per attenuare il rischio percepito dal capitale meno paziente, segnala il rapporto Assonime-Assoimmobiliare.
A questi nodi se ne aggiunge uno di natura regolatoria e gestionale. Si parte dalle basi: «Manca spesso una definizione chiara e omogenea di che cosa sia uno studentato o un senior housing, con cornici regolative che variano da comune a comune. Ne deriva un problema gestionale, oltre che urbanistico, che frena la replicabilità delle operazioni su scala nazionale».
Un’ultima condizione riguarda infine la natura stessa del capitale da coinvolgere. Negli ultimi anni si è registrato un allontanamento dei capitali più pazienti (assicurazioni e fondi pensione) dal mondo del living e del real estate, «che andrebbe contrastato sviluppando una più matura cultura dell’investimento, capace di aprire a una pluralità di capitali e di settori», aggiunge ancora lo studio. (riproduzione riservata)