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Sono le più amate e ricercate da turisti e investitori le località marine nelle isole. E anche le più care. Il tutto grazie al mix di mare cristallino, bellezza dei luoghi, dimensioni più contenute, natura più selvaggia, il tutto spesso unito a esclusività, lusso, moda e mondanità che le rende molto appetibili anche agli occhi dei turisti internazionali.
Basta pensare all’isola di Capri, una delle mete più esclusive d’Europa, da sempre frequentata dal jet set internazionale. Ma naturalmente non sempre è così. Per rimanere in Campania, il mercato della vicina Ischia, pur molto bella, senz’altro è molto diverso e più abbordabile, mentre ancora diverso è il mercato delle case al mare in Sicilia e Sardegna, le due principali isole italiane, a loro volta con caratteristiche molto diverse l’una dall’altra.
«Ad accomunarle è semmai che si tratta in genere di mercati selettivi ma più resilienti», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile Centro Studi di AbitareCo, «con dinamiche di prezzo in crescita nei segmenti prime e una progressiva trasformazione dell’investimento in asset a reddito. Sicilia, Sardegna, arcipelaghi minori e mete iconiche del Tirreno mostrano performance differenziate, ma accomunate da una domanda stabile e da un’offerta strutturalmente limitata nelle località più pregiate».
La Sardegna si conferma il punto di riferimento del lusso residenziale. Nel nord-est dell’isola, e in particolare in Costa Smeralda, i valori medi sono cresciuti tra il 4% e il 7% nell’ultimo anno, arrivando a toccare massimi di prezzo oltre i 15.000 euro/mq per le abitazioni fronte mare. Dalle storiche Porto Cervo e Porto Rotondo per arrivare alle più abbordabili San Pantaleo e Cannigione, a sostenere il mercato è una domanda internazionale sempre più diversificata, orientata non solo all’uso diretto ma anche alla valorizzazione tramite affitti brevi di fascia alta.
Il rendimento lordo nelle settimane di alta stagione può superare il 5-6% su base annua, a fronte però di una gestione ottimizzata al massimo, quindi professionale, e di costi operativi elevati. Più eterogeneo il resto dell’isola, dove si registrano incrementi più contenuti (del 2-4%), ma con margini di apprezzamento nelle aree emergenti.
Quadro più articolato ma in accelerazione invece in Sicilia. «Nell’ultimo anno a Taormina, Cefalù e il sud-est (Noto, Siracusa) il mercato ha registrato aumenti tra il 3% e il 6%, trainato dalla domanda estera e da prezzi ancora competitivi rispetto ad altre destinazioni mediterranee», prosegue Ghisolfi. «Gli investitori guardano con interesse agli immobili da ristrutturare, anche in funzione della loro conversione in strutture ricettive diffuse. Il ruolo degli affitti brevi è infatti centrale: in alcune piccole località turistiche i rendimenti lordi possono attestarsi tra il 4% e il 7%, con picchi superiori nelle aree più consolidate. Le zone nei dintorni di Palermo e Catania offrono invece un mix tra uso personale e investimento, con dinamiche di crescita più moderate (2-3%) ma maggiore liquidità».
In generale il mercato delle case al mare lungo le coste siciliane si articola su più livelli, con domanda e dinamiche di prezzo che riflettono il diverso posizionamento turistico delle località. La lettura dei dati evidenzia una chiara segmentazione tra destinazioni ad alta vocazione internazionale, mercati intermedi in espansione e aree ancora in fase di valorizzazione.
Nel primo gruppo rientrano località come San Vito Lo Capo, Scopello e Favignana, che rappresentano i veri top market della regione. Qui i prezzi medi superano stabilmente i 4.000 €/mq, con una crescita annua attorno al 5% e fino al 20-22% a cinque anni. Si tratta di destinazioni caratterizzate da forte attrattività turistica, limitata disponibilità di abitazioni e crescente interesse da parte della domanda estera. In questi contesti, l’immobile è sempre più percepito come asset a reddito, grazie alla possibilità di intercettare flussi turistici consolidati.
Un secondo gruppo è rappresentato da mercati più equilibrati come Marina di Ragusa, Siracusa e Castellammare del Golfo. Qui i valori si collocano in una fascia intermedia tra i 3.000 e i 3.800 €/mq, con una crescita costante (+4% annuo) e prospettive di rivalutazione solide. «Queste località offrono il miglior compromesso tra accessibilità e dinamismo: la domanda è mista, sia domestica sia internazionale, e gli immobili si prestano a un utilizzo ibrido tra vacanza e investimento», sottolinea Ghisolfi. «È in questa fascia che si concentra oggi gran parte delle operazioni più razionali dal punto di vista finanziario dell’investitore privato».
Infine, emergono mercati definiti come delle opportunità, vedi ad esempio Mazara del Vallo, Trapani e Agrigento (San Leone), dove i prezzi restano più contenuti, spesso sotto i 3.000 €/mq, e la crescita si mantiene più moderata (2-3% annuo). In questi contesti pesa una minore visibilità turistica internazionale e una domanda meno strutturata, ma non mancano margini di valorizzazione nel medio periodo, specie in caso di interventi di riqualificazione urbana e sviluppo dell’offerta ricettiva.
Nel complesso, il mercato costiero siciliano evidenzia una traiettoria positiva, sostenuta dal differenziale di prezzo rispetto ad altre destinazioni mediterranee e da un progressivo rafforzamento del turismo. La selettività resta però il fattore determinante: posizione, qualità dell’abitazione e capacità di generare reddito attraverso gli affitti sono gli elementi che guidano sempre più le scelte degli investitori. (riproduzione riservata)