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La città con la quota più alta di compravendite di abitazioni di nuova costruzione (8,1%). La metropoli che, nel primo semestre dell’anno, ha superato persino Milano per volume di transazioni residenziali (+7%). Quella che vanta la percentuale più elevata di acquisti con agevolazione prima casa (oltre l’85%) e dove l’incremento medio dei prezzi solo nei primi sei mesi dell'anno ha superato il 3%. Il mercato immobiliare di Roma continua a inanellare record, al punto che un numero crescente di investitori - grandi e piccoli - inizia a chiedersi fin dove potrà spingersi questa corsa.
Tra gli operatori più esperti c’è chi sostiene che la capitale abbia le carte in regola per uguagliare il primato del mercato milanese, per lo più nelle aree del centro che, con la loro rinnovata dinamicità, hanno toccato i 10 mila euro al metro quadro.
La posizione strategica nel cuore della penisola, il costo della vita più basso rispetto a molte altre capitali europee e i valori immobiliari più accessibili sono tutti elementi che assicurano a Roma un’attrattività crescente e un ampio margine di sviluppo.
A fotografare come si sta muovendo il mercato residenziale della capitale è la 12ª edizione del real estate Data Hub, il market report realizzato dal centro studi di Remax Italia, dall'ufficio studi di Yard Reaas e dall'ufficio studi di 24Max.
Proprio come le colleghe europee, e al contrario di Milano, Roma fa i conti con una geografia estremamente vasta e articolata, caratterizzata da numerosi poli e micro-mercati immobiliari differenti. La città eterna nel corso degli ultimi anni sembra essersi sviluppata per piccoli centri. Il primo di questi, il centro storico, è ormai per lo più intercettato da una clientela alto-spendente e da milionari internazionali che puntano sul mercato immobiliare della capitale con acquisti spesso finalizzati a investimenti ricettivi come b&b, case vacanze e residenze di pregio.
Ma le vere protagoniste dello sviluppo immobiliare di Roma sono altri centri, quelli più periferici ma ben serviti (metropolitana, servizi, contesto residenziale). «Nei quartieri semicentrali e di buona periferia come Aurelio-Boccea, Battistini, Appio Latino-Colli Albani e Furio Camillo, che sono ben collegati, le compravendite mostrano un andamento molto vivace rispetto alle aree periferiche meno collegate», spiega Stefano Filastò, broker di Remax Abacus di Roma.
«Le quotazioni in queste zone si stimano fra 3.000 e 4.500 euro al metro quadrato, con aumenti annui compresi tra il 3% e il 7%». Escludendo le zone iconiche e meno accessibili come Piazza di Spagna e dintorni, a vincere sia in termini di richieste che di crescita sono quindi tutte le zone semicentrali, comprese ovviamente quelle già più conosciute di Prati, Parioli, Trieste, Nomentano, Monteverde e Piazza Bologna. In una città così grande, servizi e collegamenti incidono sul prezzo al metro quadrato più che altrove.
I valori «mostrano significativi squilibri fra centro, semicentro e periferia, con valori medi aumentati di circa il 3%», aggiunge Filastò. Nel centro storico si possono raggiungere valori tra 8.000 e 10.000 euro al metro quadrato, nelle zone semicentrali o ben collegate le quotazioni si attestano mediamente tra 4.000 e 6.500 euro al metro quadrato, mentre nelle periferie più esterne e meno servite si scende anche sotto i 3.000 euro al metro quadro.
La vera novità è il trend della rigenerazione urbana e del frazionamento secondo gli esperti di Remax. La vera novità è il trend della rigenerazione urbana e del frazionamento secondo gli esperti di Remax.
Grandi immobili abbandonati vengono acquistati, ristrutturati ed efficientati per poi essere suddivisi in unità più piccole. In questo modo si crea nuova offerta in zone centrali e semicentrali, con il duplice effetto di ridare valore a un patrimonio inutilizzato e di rispondere a una domanda concreta di piccoli tagli a prezzi più compatibili con stipendi e mutui dei giovani acquirenti.
A Roma più che altrove gli strumenti messi in campo dal fondo Consap, dalla garanzia fino all'80% all'esenzione dall'imposta sostitutiva, stanno avendo un impatto concreto sul mercato, allargando sensibilmente la platea dei giovani acquirenti.
Stando alle rilevazioni del Data Hub, a Roma si vedono sempre più ragazzi e coppie alla ricerca della loro prima casa, con un'attenzione particolare a bilocali, monolocali e piccole pertinenze, spesso da ristrutturare. La ricerca si concentra soprattutto in zone periferiche, dove i prezzi risultano più compatibili con stipendi medi e contratti spesso instabili. I valori al metro quadro ancora più accessibili in queste zone danno la possibilità agli acquirenti di rispondere alla crescente esigenza di spazi più ampi, soprattutto esterni, e di verde.
A questo si aggiunge «la domanda costante di abitazioni in città, sia da parte di nuovi residenti sia dell’utenza universitaria», spiega ancora Filastò. Il mercato romano è quindi vivace anche per chi vuole mettere a redditto un immobile. «La domanda abitativa è sostenuta da studenti, lavoratori in mobilità e famiglie che posticipano l'acquisto o preferiscono l'affitto», conclude l'esperto di Remax, «il problema reale resta la scarsità dell'offerta nel segmento della locazione tradizionale rispetto all'enormità della domanda». (riproduzione riservata)