Il colosso dei mutui statunitense Fannie Mae ha iniziato ad accettare Bitcoin e la stabelcoin Usdc come garanzia per i mutui ipotecari. Ma non in modo diretto o illimitato: lo fa attraverso un nuovo prodotto lanciato proprio il 26 marzo in collaborazione con Better Home & Finance (un originator approvato da Fannie Mae) e la borsa di criptovalute Coinbase.

Ecco come funziona questo meccanismo che segna un momento storico nella finanza americana: prima di tutto bisogna ricordare che Fannie Mae è un'agenzia governativa sponsorizzata che non eroga mutui direttamente ai privati. Il suo ruolo principale è quello di acquistare mutui già concessi da banche o società di mutui (originators), impacchettarli in titoli (mortgage-backed securities) e venderli agli investitori. In questo modo fornisce liquidità al mercato immobiliare Usa e garantisce i mutui “conforming” (quelli che rispettano i suoi standard).

Fannie Mae non accetta quindi Bitcoin come garanzia diretta per un prestito, non ha un programma in cui presta soldi a un risparmiatore che impegna il suo Bitcoin come collaterale e non è un prestatore retail.

E qui entra in gioco il prodotto Better+Coinbase: si tratta di un prodotto privato creato dalla partnership tra: Better Home & Finance, una società di mutui digitali, originator approvato da Fannie Mae, e la borsa di criptovalute Coinbase, che gestisce la custodia e l’infrastruttura cripto.

Per riassumere in modo semplice: Fannie Mae finanzia il mutuo sulla casa mentre Better + Coinbase prestano separatamente i soldi per la caparra, prendendosi il Bitcoin del mutuatario come garanzia.

Come funziona nei particolari

Ecco come funziona invece in maniera più particolareggiata: : il cliente fa domanda per un mutuo standard conforming da 15 o 30 anni con Better. Questo mutuo rispetta tutte le regole di underwriting di Fannie Mae (reddito, credito, ecc...). Una volta concesso, Better può venderlo a Fannie Mae, che lo garantisce, così come succede per milioni di mutui normali. Questo mutuo ha ipoteca di primo grado sulla casa ed è un prestito tradizionale.

Per coprire la caparra, che normalmente dovrebbe essere pagata in contanti, il cliente prende invece un secondo prestito separato. Questo prestito è garantito dal Bitcoin (o da Usdc) e viene erogato da Better (o tramite la loro struttura). Coinbase gestisce la custodia: il cliente trasferisce su un wallet di custodia controllato da Better/Coinbase i suoi Bitcoin, che non possono più essere liberamente scambiati durante il prestito. Restano insomma bloccati nel wallet.

Per Bitcoin tipicamente serve un rapporto di collateralizzazione del 250%. Per ottenere quindi 40.000 dollari di caparra, si devono impegnare circa 100.000 dollari in Bitcoin.

Alla chiusura, il mutuatario riceve due prestiti distinti: un mutuo Fannie Mae sulla casa, garantito dalla stessa Fannie Mae, e un prestito collaterale cripto, privato e non garantito da Fannie Mae. I due prestiti vengono spesso strutturati con lo stesso tasso di interesse e durata, in modo da avere un’unica rata mensile combinata. 

Fannie Mae garantisce quindi solo il mutuo sulla casa, non il prestito contro Bitcoin. Il rischio di volatilità di Bitcoin rimane interamente sul prestatore privato (Better/Coinbase) e, in ultima analisi, sul cliente come mutuatario. Il mutuo principale resta “pulito” e conforming, beneficiando di tassi più bassi e delle protezioni standard Fannie Mae.

Il prestito cripto è un prodotto privato con regole proprie: haircut elevati, custodia su Coinbase, e liquidazione del collaterale solo in caso di grave inadempienza (pe esempio 60 giorni di ritardo sui pagamenti), non per semplici oscillazioni di prezzo del Bitcoin.

In pratica: Fannie Mae “accetta” indirettamente questa struttura perché il mutuo che compra da Better rispetta i suoi standard (la caparra è stata “pagata” con i soldi del secondo prestito). Ma non è Fannie Mae che presta contro il tuo Bitcoin.

Questa separazione permette di: evitare di vendere i Bitcoin e quindi di realizzare plusvalenze fiscali; mantenere l’esposizione al prezzo del Bitcoin; integrare le cripto nel mercato immobiliare tradizionale senza rompere le regole consolidate di Fannie Mae. (riproduzione riservata)