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Chi vuole guadagnare con il mattone deve fare i conti con regole, vecchie e nuove, tasse e rischi di morosità degli inquilini. Nel ventaglio dei diversi affitti possibili oggi spicca una carta che sembra vincere su tutti i tavoli: quello fiscale, quello della flessibilità e soprattutto quello della rendita. Si tratta del contratto transitorio, cioè la locazione che va da uno a 18 mesi.
Lo strumento è pensato per esigenze di natura temporanea di studio e lavoro che devono essere espresse e dimostrate nel contratto. In assenza di questi elementi di prova, come il contratto di lavoro o il pagamento delle tasse universitarie, il transitorio si trasforma automaticamente in un 4+4. Il contratto può essere rinnovato una volta se permangono le cause di cui sopra.
Il regime fiscale applicabile è la cedolare secca del 21%, la stessa aliquota prevista per il 4+4 e per il primo immobile adibito ad affitto breve (il secondo invece è tassato al 26%, mentre se gli immbili sono almeno tre scatta la presunzione di imprenditorialità e si rientra nel regime ordinario dell’imposta sui redditi).
Con il transitorio è possibile optare per il canone concordato, fiscalmente molto vantaggioso grazie alla manovra 2027, che ha abbassato la cedolare dal 10% al 5% e all’1% se il conduttore ha meno di 36 anni. In questo caso il canone massimo è stabilito dagli accordi territoriali sottoscritti dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini di città in città e differisce quartiere per quartiere in base alle caratteristiche dell’immobile.
Il canone concordato toglie quel margine di manovra negoziale dato dal mercato libero, ma la bassissima imposizione fiscale prevista per il 2027 lo rende estremamente competitivo, in termini di rendimenti, sul mercato.
Basta guardare al reddito annuo netto che il proprietario di casa incassa con un bilocale di 50 metri quadrati per rendersi conto dell’attrattività del contratto transitorio.
A Roma, secondo i dati di Italianway, l’affitto a breve termine porta al proprietario di casa 14.648 euro netti all’anno a fronte di 42.142 euro di valore lordo delle prenotazioni. Il locatore quindi si prende appena un terzo di quanto pagato dal l’utente: il resto va alle piattaforme degli annunci online, ai property manager (cioè le società che gestiscono in modo professionale gli immobili in affitto), utenze ed eventuali altri costi per pulizie e fornitori di varia natura.
In questo calcolo inoltre viene considerata l’aliquota al 21%, ma il fisco potrebbe rosicchiare ulteriori quote se l’immobile fosse il secondo o il terzo, come detto in precedenza.
Il 4+4 comporta un reddito netto di 9.362 euro, partendo dai dati di Immobiliare.it, mentre il massimo di ciò che si può guadagnare con il concordato ammonta a 18.315 euro, prendendo in considerazione le zone in cui è applicabile il massimo canone possibile.
Il transitorio la fa di gran lunga da padrone: il canone netto medio per chi a Roma affitta da uno a 18 mesi è 45.030 euro all’anno, secondo i dati di Italianway e Idealista.
Spesso il transitorio è un affitto breve un po’ più lungo. Immaginiamo una società che manda alcuni dipendenti a Roma per un periodo di due mesi in concomitanza con un particolare evento nella capitale o perché bisogna seguire da vicino un cliente: le tariffe saranno simili a quelle di un affitto breve ma i costi da sottrarre per il proprietario sono di gran lunga inferiori. Il transitorio poi è uno strumento perfetto per ospitare studenti internazionali in Erasmus, che permangono in città per periodi non superiori a sei mesi e, di solito disposti a pagare di più rispetto agli studenti italiani, consentono ghiotte mensilità ai proprietari di casa.
Il transitorio non è soggetto alle numerose regole sugli affitti brevi che vigono nelle città italiane e anche a livello europeo con l’Affordable Housing Act, anche se magari la permanenza non si discosta troppo (un mese e mezzo rispetto a tre settimane, nel primo caso transitorio, nel secondo turistico).
Il target corporate o internazionale, particolarmente altospendente, e un trattamento fiscale certamente non sfavorevole rendono il contratto transitorio l’opzione più redditizia in tutte le città: sempre con un bilocale di 50 metri quadrati a Milano si guadagnano 55.000 euro netti all’anno, a Venezia 14.500, a Firenze 55.000, a Napoli 18.600, a Torino 13.100, a Bologna 23.000, a Palermo 8.500 e a Genova 23.000: in tutti questi Comuni rappresenta il valore più alto rispetto agli altri tipi di contratti d’affitto. Bisogna specificare che il calcolo viene fatto senza considerare eventuali spese per piattaforme e property manager, ma la presenza di questi in questo segmento è ancora ridotta rispetto all’esposizione sugli affitit brevi.
Per quanto riguarda invece il confronto con il contratto di lunga durata 4+4, il vantaggio del transitorio è sia economico sia in termini di flessibilità. Impegnando la casa per un massimo di 18 mesi, il locatore è al riparo da morosità e insolvenze dell’inquilino, uno spauracchio per i proprietari italiani, e ha la possibilità di aggiornare con molta più velocità il canone richiesto rispetto al mercato, che negli ultimi anni ha visto i valori degli affitti crescere vertiginosamente di anno in anno: un trend che, fatta eccezione per Milano che sta rallentando dopo 10 anni di rally, è destinato a proseguire in tutte le grandi città italiane. (riproduzione riservata)