+0,05
È già tempo di requiem per gli affitti brevi? Additati come la causa dell’overtourism, negli ultimi tempi sono stati oggetto di norme ad hoc, finalizzate a limitarne la proliferazione.
Si pensi al regolamento europeo entrato in vigore a maggio, che ricalca in gran parte il Cin già attivo in Italia, o la stretta del Comune di Firenze che ha vietato nuovi affitti brevi anche in alcune zone fuori dal centro. Ci sono poi l’ultima legge di bilancio, che qualifica come imprenditore chi mette in affitto tre immobili o più, e la stratificazione di altre norme nazionali, regionali e comunali. Il tema è anche economico: i canoni di altri tipi di locazione crescono in tutta Italia, garantendo rendimenti molto appetibili.
La finalità di queste regole è stata «scoraggiare l’offerta: più burocrazia, più costi. E aspettiamoci anche più ricorsi», commenta a Milano Finanza Marco Celani, ad di Italianway, primario operatore del settore, nonché presidente di Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi). Celani pone a esempio di eccessiva regolamentazione due casi, quello di Firenze, «dove si stanno limitando zone non turistiche nell’ipotesi che in futuro possano diventarlo» e il caso di un ricorso avviato nei confronti della Regione Puglia, contro la norma che richiede la presenza del bagnino se l’immobile è provvisto di piscina.
Perché allora i Cin, a oggi 516 mila, stanno aumentando? Non bisogna farsi ingannare, la corsa al Cin «è uno degli effetti di queste norme», spiega Celani. Il Comune di Firenze, al momento della stretta sui nuovi affitti brevi, aveva fatto salvi i Cin rilasciati prima del 2024: «in molti, temendo che anche l’area in cui sono ubicati gli immobili che possiedono possa essere interessata da limitazioni future, iniziano le pratiche amministrative per ottenere il Cin anche senza voler realmente affittare nell’immediato».
Lo scenario attuale fotografa «tariffe più contenute e un tasso di occupazione più basso». Uno dei rischi dell’eccesso di burocrazia, continua Celani, è «la tentazione di ricorrere al nero, soprattutto nelle piccole località turistiche o in regioni come Puglia ed Emilia Romagna che hanno reso molto complesso il processo per ottenere la scia, prerequisito per ricevere il Cin».
«Non bisogna dimenticare», prosegue, che gli affitti brevi «hanno dato un contributo fondamentale all’aumento del gettito fiscale da cedolare secca da 1,8 miliardi a 4,7 miliardi negli ultimi dieci anni», ma che l’introduzione di una maggiore aliquota (il 26%) per il secondo immobile locato «ha generato solo 17 milioni di gettito: pressoché nullo».
Il rendimento degli affitti brevi è sceso del 2,5% quest’anno e «a Milano si è ridotto del 5% a causa anche dell’incremento a 9,5 euro della tassa di soggiorno».
La redditività netta di affitti brevi e contratti transitori «è oggi identica, attorno al 4,2%, ma con meno sforzi nel secondo caso. Diversi operatori professionali stanno cercando di indirizzare i proprietari dal mercato del breve a quello del transitorio».
A fronte di canoni maggiori, infatti, gli affitti brevi comportano costi di pulizia, commissioni alle piattaforme, utenze a carico del proprietario, imposta di soggiorno. Conclude Celani: «La politica vorrebbe gli affitti 4+4, ma le case adibite oggi ad affitto breve si prestano difficilmente, per come sono fatte, a permanenze di lungo periodo».
A quanto risulta a Milano Finanza, per ora le piattaforme non stanno registrando fughe di host. Qualche defezione si osserva a causa dell’introduzione della tassa di soggiorno anche in piccoli comuni. Aumentare la cedolare secca per il secondo immobile dal 21% al 26% ha avuto un impatto limitato: l’80% degli host gestisce un solo immobile.
Dal punto di vista fiscale, spetta ai proprietari scegliere quale degli immobili «assoggettare a tassazione del 21% e del 26%, oppure se optare per la tassazione ordinaria», spiegano Giuliana Polacco e Annarita De Carne di Bird&Bird.
La cedolare secca, nonostante un’aliquota ridotta, presenta alcuni limiti: «nella base imponibile rientrano anche le commissioni che spettano all’intermediario, non consente la deduzione dei costi, ad esempio le spese da ristrutturazione, e limita i crediti d’imposta».
Se invece scatta la presunzione di imprenditorialità, «la tassazione ordinaria si applica a tutti gli immobili, anche i primi due, e per l’host si moltiplicano gli adempimenti: deve aprire la partita Iva, richiedere la scia, iscriversi al registro delle imprese e tenere la contabilità. In questo caso però i costi dell’attività locativa e di gestione sono deducibili».
Nel caso di host con uno o due immobili, «è ancora incerto il quadro applicativo nell’ipotesi in cui vengano offerti servizi aggiuntivi come la colazione o il parcheggio, in quanto l’Ade potrebbe identificare la struttura organizzativa tipica dell’imprenditore». I proprietari, per non superare la soglia dei due immobili, «potrebbero scegliere per il terzo una locazione diversa, come il regime transitorio (non oltre i 18 mesi), che ha una cedolare del 21% o del 10% se a canone concordato». Molti potrebbero comunque scegliere gli affitti brevi «per evitare i problematici aspetti burocratici qualora l’inquilino fosse insolvente».
La migrazione verso altre locazioni è già iniziata? Difficile da dire, ma nell’ultimo anno secondo i dati di Immobiliare.it, l’offerta di case in affitto (non breve) è aumentata in tutte le città italiane, con picchi dell’89% a Firenze, del 29,6% a Torino, del 24,8% a Milano, del 24,5% a Palermo e del 21,1% a Roma. (riproduzione riservata)