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Il 20 maggio 2026 è entrato in vigore il Regolamento Europeo 2024/1028 in tema di affitti brevi su piattaforme online.
La norma inserisce un nuovo sistema di registrazione per chi vuole dare in locazione breve il proprio appartamento attraverso canali digitali. Per ottenere il numero identificativo, il locatore deve comunicare alcuni dati personali e di contatto oltre a specifiche sull’immobile locato, tra cui il numero massimo di posti letto, l’indirizzo e la tipologia dell’immobile.
La novità più rilevante però riguarda il ruolo delle stesse piattaforme online, che devono effettuare verifiche a campione sulle autodichiarazioni dei locatori, trasmettere mensilmente alle autorità competenti in modo automatizzato i dati relativi agli annunci - numero di registrazione, indirizzo, url dell'annuncio - e rimuovere gli annunci privi di numero di registrazione.
«In sostanza, Airbnb e le altre piattaforme diventano veri e propri ausiliari della pubblica amministrazione, svolgendo funzioni di controllo che ordinariamente spetterebbero alle autorità competenti. Le sanzioni per l'inadempimento di questi obblighi sono rimesse ai singoli Stati membri, che devono definirle efficaci, proporzionate e dissuasive. In Italia sopravvive il regime sanzionatorio del Decreto Asset del 2023 per chi affitta senza cin o senza i requisiti di sicurezza prescritti», spiega a Milano Finanza Emanuela Furiosi, avvocato e docente presso l’Università degli Studi di Milano.
«Il nuovo flusso richiede l'invio di un nuovo set di informazioni relative al numero di registrazione univoco (il cin in Italia), l'url dell'annuncio, il numero di notti locate e di persone che hanno soggiornato nel periodo, i dati dell'immobile e dell'host/proprietario», commenta a Milano Finanza Marco Celani, presidente di Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi).
«Si tratta evidentemente di un ennesimo adempimento che mira al controllo di uno dei settori più controllati dell'ospitalità, con una ridondanza di dati che si sovrappone ai flussi che già vengono inviati a Istat, ai Comuni per l'imposta di soggiorno, all’Agenzia delle Entrate sull'imposta di soggiorno a giugno, alla Polizia di Stato ogni giorno, e ancora all’Agenzia delle Entrate con la Dac7 a gennaio», dice Celani. «Se tutti i settori economici fossero così monitorati non esisterebbe economia sommersa in Europa. C'è da domandarsi il motivo di questo accanimento informativo e perché non sia replicato in altri ambiti».
Il presidente di Aigab, si aspetta ora un intervento da parte del governo italiano affinché «chiarisca entro l'anno quali sono i soggetti che devono adempiere, in particolare i requisiti delle piattaforme minori e che provveda ad una semplificazione mediante accorpamento dei flussi da inviare alla PA nelle varie forme in modo da snellire i costi degli operatori ed evitare ridondanza di informazioni».
Una criticità riscontrata anche dall’avvocato Furiosi: «Il Regolamento vieta esplicitamente la duplicazione degli adempimenti a carico del locatore, per ogni unità immobiliare deve esistere una sola procedura di registrazione. Ne consegue che per le locazioni brevi tramite piattaforma la procedura del Cin dovrà cedere il passo o fondersi nella procedura di registrazione europea».
Inoltre a quanto risulta a Milano Finanza, l’Italia non ha ancora comunicato alle piattaforme quale deve essere la modalità concreta di trasmissione delle informazioni. Sono comunque in corso dialoghi costanti tra il Ministero del Turismo e gli operatori digitali.
Quali saranno gli effetti del regolamento sul settore in Italia? I controlli a campione di «ragionevole certezza» richiesti alle piattaforme, secondo Celani «dovrebbe evitare il fenomeno ormai residuale di chi pubblica annunci con Cin falsi o copiati da terzi».
«Non ci aspettiamo», conclude il presidente di Aigab, «grandi impatti sul settore, avendo l'Italia introdotto la Banca Dati nazionale ormai da 18 mesi e provvedendo le ota (le piattaforme, ndr) a raccogliere le imposte direttamente alla fonte sull'importo lordo dei canoni da anni».
Dal punto di vista delle piattaforme digitali, come risulta a Milano Finanza, non c’è grande preoccupazione in merito a maggiori costi da sostenere per ottemperare a questi obblighi, data l’esperienza ormai maturata nella raccolta e nella gestione dei dati, almeno in Italia.
Per le piattaforme i veri costi emersero piuttosto quando diventarono sostituti d’imposta dei locatori, visto che avrebbero dovuto maneggiare nuovo denaro ed effettuare pagamenti verso l’Agenzia delle Entrate.
Sono diversi i punti in cui il Regolamento europeo e la normativa italiana sul cin non coincidono.
«Il Regolamento europeo definisce il breve termine in modo volutamente aperto: è breve tutto ciò che non supera, in linea di massima, un anno», spiega l’avvocato Furiosi, «la normativa italiana è invece più precisa e indica espressamente il limite di trenta giorni».
Il Regolamento poi «ricomprende non solo le locazioni a finalità turistica, ma anche soggiorni per ragioni professionali o di studio, includendo stanze singole, abitazioni principali o secondarie, unità destinate all'investimento locativo. Esclude invece le strutture ricettive tradizionali come alberghi, ostelli, motel e campeggi».
Resta demandata al diritto nazionale la distinzione tra attività professionale e non professionale, con le relative conseguenze fiscali. «Su questo punto la Legge di Bilancio 2026 ha appena introdotto una novità rilevante per chi possiede più immobili: la soglia oltre la quale scatta la presunzione di imprenditorialità - con obbligo di scia, partita Iva e regime fiscale d'impresa - è scesa da quattro a due appartamenti. Dal terzo immobile destinato alla locazione breve, quindi, si è automaticamente considerati imprenditori», spiega Furiosi.
Resta quindi un problema di coordinamento tra le due norme, entrambe in vigore. «L'Italia non risulta aver adottato uno specifico provvedimento di coordinamento tra i due sistemi, il cin viene di fatto trattato dagli operatori come equivalente al numero di registrazione europeo, ma questa sovrapposizione non è stata risolta per via legislativa, lasciando un'area di incertezza concreta per chi oggi pubblica annunci su Airbnb o Booking».
Un’opera di armonizzazione tra norme che «richiederà un lavoro legislativo non banale, con il rischio concreto di un periodo transitorio di incertezza per chi opera nel settore», spiega Furiosi. Inoltre, gli obblighi imposti alle piattaforme, «pur necessari, presentano margini di indeterminatezza: il Regolamento chiede loro di compiere ragionevoli sforzi e di adoperarsi al meglio, formule elastiche che possono generare incertezza applicativa e rischi di responsabilità difficili da delimitare. Infine, il sistema rimane circoscritto alle locazioni tramite piattaforma, lasciando fuori chi affitta direttamente, un segmento che sfugge all'armonizzazione europea pur restando soggetto alle normative nazionali».
Non mancano però i benefici secondo l’avvocato Furiosi, in quanto «il Regolamento colma un vuoto informativo rilevante. Fino ad oggi le autorità pubbliche - locali, regionali, nazionali - non disponevano di dati affidabili e omogenei su chi affitta, quante notti, a quale indirizzo. Nel 2024 le quattro principali piattaforme online - Airbnb, Booking, Expedia e TripAdvisor - hanno registrato nell'Unione europea 854 milioni di pernottamenti in affitti brevi, quasi il 19 per cento in più rispetto all'anno precedente, secondo i dati Eurostat. Un record assoluto, in crescita costante dal 2021. Governare un fenomeno di questa portata senza dati affidabili è semplicemente impossibile. Il sistema di registrazione armonizzato e la trasmissione dati obbligatoria delle piattaforme consentono finalmente un monitoraggio reale, necessario per politiche abitative e fiscali efficaci».
Secondo i dati di Aigab, almeno per quanto riguarda l’Italia, il fenomeno degli affitti brevi riguarda a oggi un numero di abitazioni contenuto. Sono 477 mila le case per le quali esiste un annuncio online: l’1,3% del totale delle case esistenti in Italia (35,6 milioni) e il 5% delle seconde case inutilizzate (9,6 milioni). (riproduzione riservata)