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C’è una casa da abitare e una casa per investire. Se l’acquisto della prima abitazione rappresenta per milioni di italiani il principale obiettivo finanziario non appena si inizia a percepire un reddito, è anche vero che dopo un po’ di tempo arriva una tentazione ulteriore: e se comprassi una casa da mettere in affitto? O rivendessi il mio primo immobile? O ancora: esiste un modo per investire nel mattone in forma finanziaria (un po’ come succede con l’oro e i metalli preziosi) senza doverlo possedere fisicamente?
Nel panorama degli investimenti, l’acquisto di un immobile da mettere a reddito continua a esercitare un fascino particolare per gli italiani. In un contesto economico incerto, dove la volatilità dei mercati finanziari può generare insicurezza, comprare casa rappresenta ancora oggi una scelta concreta. Tuttavia, affinché si tratti di un investimento realmente vantaggioso, è essenziale conoscere non solo i potenziali rendimenti, ma anche tutti i costi da sostenere per l’acquisto.
Secondo i dati elaborati da Scenari Immobiliari per MF-Milano Finanza, i rendimenti lordi medi annui (calcolati su un periodo di 10 anni) da locazione nei semicentri dei principali capoluoghi italiani si attestano in una fascia piuttosto ristretta, tra il 3,6% e il 4,2%. Come da tradizione, sul fronte del rendimento da affitto fa storia a sè Milano, con una media del 4,2% annuo, seguita da Roma (4,1%) e da un gruppo di città - Genova, Palermo e Bologna - che si fermano al 4%. Più contenuti i ritorni a Firenze e Bari, dove il ritorno lordo annuo si attesta al 3,6%, mentre Catania e Torino si mantengono su valori medi rispettivamente del 3,8%.
Oltre al reddito da locazione, per valutare il potenziale beneficio di un investimento immobiliare è indispensabile considerare anche la rivalutazione dell’immobile nel tempo, ovvero la variazione percentuale del suo valore nel corso di dieci anni. Anche in questo caso, Milano svetta nettamente con una crescita del 33,7%, seguita da Genova con un 22,6% e da Roma con un solido +20%. Firenze, Torino e Napoli si collocano in una fascia intermedia, con una variazione decennale rispettivamente del 15,8%, 15,3% e 12%. Le città meno dinamiche da questo punto di vista risultano essere Bari (+6,4%) e Catania (+7,5%).
Che si decida di comprare e poi rivendere o di acquistare per poi locare, il rendimento va ponderato anche rispetto ai costi, spesso sottovalutati, che occorre affrontare nel momento in cui si decide di acquistare un immobile. Portali come Idealista, Immobiliare.it e MutuiOnline.it offrono un’analisi dettagliata di queste spese. Prendendo come esempio un bilocale del valore di 200 mila euro, acquistato come prima casa da privati, attraverso agenzia e finanziato tramite mutuo per l’80% dell’importo (cioè 160 mila euro), il costo complessivo dell’operazione arriva a superare i 15 mila euro. Si parte dalle imposte di registro, catastali e ipotecarie, che ammontano complessivamente a circa 2.100 euro. A queste si aggiungono le spese notarili (rogito e mutuo), che possono variare arrivando anche a 3.000 euro.
Una voce di spesa particolarmente rilevante è rappresentata dalla provvigione per l’agenzia immobiliare: considerando una media del 3% più Iva (al 22%), si arriva a un esborso pari a circa 7.320 euro. Seguono i costi legati al mutuo, che comprendono l’istruttoria, la perizia e l’imposta sostitutiva, e che si aggirano attorno ai 2.000 euro. Non bisogna infine dimenticare la polizza assicurativa. L’unica polizza obbligatoria per legge è l’assicurazione scoppio e incendio il cui costo è generalmente una tantum (il cliente lo paga una volta sola) e spesso la banca lo decurta dall’importo del mutuo erogato. Si aggira tra i 700 e 1.200 euro complessivi e valido per tutta la durata, ma varia in base all’importo del mutuo erogato.
Nel caso in cui l’acquisto venga effettuato da un costruttore anziché da un privato, le voci cambiano sensibilmente. L’imposta di registro si sostituisce con l’Iva, che per la prima casa è al 4%, per la seconda casa al 10% e per gli immobili di lusso può arrivare al 22%. Inoltre, l’imposta catastale e quella ipotecaria salgono a 200 euro ciascuna, mentre anche le provvigioni per l’agenzia immobiliare sono generalmente più alte (tra il 3% e il 5% più Iva).
Si tratta di una semplificazione dei costi che si devono sostenere per l’acquisto di un immobile. Se si considerasse un mutuo under 36 i parametri cambierebbero notevolmente con imposte sul mutuo ridotte. Se invece si considerasse l’acquisto di un immobile green si dovrebbe tener conto dei vantaggi sui costi, che aumentano in caso si abbiano meno di 36 anni.
In definitiva, Milano, Roma e Genova si confermano come le città più dinamiche e promettenti dal punto di vista della combinazione tra reddito da locazione e rivalutazione dell’immobile. Al tempo stesso, anche città meno centrali ma con costi di acquisto più contenuti, come Palermo o Bologna, possono offrire buone opportunità di investimento per chi è disposto a una gestione più attiva o a tempi di ritorno più lunghi.
Il ritorno annuale netto del mattone una volta depurato dalle imposte, i costi iniziali e di gestione ed eventuali periodi di sfitto o morosità, risulta inevitabilmente più contenuto rispetto al lordo, ma rimane competitivo nel breve periodo se confrontato con le performance degli ultimi anni degli Etf immobiliari.
C’è infatti anche un’altra strada per accedere alle rendite del mercato del mattone, seppur in forma indiretta: i fondi-indice focalizzati sul settore. Strumenti di investimento che hanno come sottostanti le società quotate del real estate, come ad esempio i Reit americani (Real Estate Investment Trust), equivalente a stelle e strisce delle - ormai quasi estinte - siiq, le società di investimento immobiliari quotate italiane.
Attualmente, censisce il portale specializzato JustEtf, per gli investitori europei sono disponibili 35 Etf immobiliari dotati di passaporto Ucits, il più grande dei quali gestisce masse complessive per circa 1,3 miliardi di euro. Le filosofie di questi fondi quotati sono due. Da una parte ci sono quelli a distribuzione dei dividendi, che nella maggior parte dei casi (si veda la tabella in pagina) pagano cedole trimestrali. Dall’altra parte ci sono quelli ad accumulazione, con un funzionamento più simile a quello dei classici Etf generalisti: i dividendi staccati dalle quotate vengono reinvestiti nel nav del fondo, e quindi rimessi al lavoro sul mercato per sfruttare a pieno i poteri dell’interesse composto. Peraltro con un’ottimizzazione fiscale, visto che non si paga la tassazione delle singole cedole e l’imposizione viene posticipata al momento effettivo in cui si vendono le quote.
I vantaggi degli Etf immobiliari rispetto alla casa da investimento sono, in generale, tutti quelli che si hanno quando si sceglie di investire in un prodotto finanziario e non fisico. Il primo, e fondamentale, è la diversificazione: comprando un paniere di Reit globali o europei ci si espone agli andamenti di varie società del comparto, diluendo - e di conseguenza riducendo - il rischio di singoli Paesi o perfino di singole città.
Inoltre gli Etf sono frazionabili, hanno ticket di ingresso disponibili anche ai micro-investitori retail e presentano costi di gestione bassi e abbastanza competitivi anche con alcuni fondi-indice generalisti (il total-expense-ratio annuo oscilla tra lo 0,2% e lo 0,6%). Di contro, gli Etf non hanno come sottostanti gli immobili fisici - caratteristica dei fondi chiusi immobiliari - ma veri e propri fondi di investimento quotati che a loro volta investono in immobili. È un po’ la differenza che c’è tra investire in oro e in azioni aurifere: di fatto, un investimento in Reit è a tutti gli effetti un investimento azionario, e come tale è esposto ai rischi delle borse, oltre che allo stato di salute dei sottostanti.
Fino al 2020 non ci sarebbero stati dubbi: l’investimento tramite Etf nell’immobiliare quotato era una scelta vincente. Il grafico in pagina, elaborato tramite il tool online Curvo, mette a confronto la performance storica del più grande Etf immobiliare disponibile in Europa, Hsbc Ftse Epra Nareit Developed, con il più grande Etf generalista sulle azioni globali, con dati storici che partono dal lontano 1989.
Come si può notare dall’andamento delle curve, che simulano i rendimenti a partire da un capitale iniziale di 10 mila euro, ci sono stati due momenti nella storia recente in cui un Etf immobiliare avrebbe reso circa 20 mila euro in più rispetto alle azioni globali: nel 2007, prima della grande crisi finanziaria (che aveva avuto proprio nel mercato immobiliare il suo epicentro), e nel 2020 prima dell’emergenza Covid.
Dal crollo pandemico in poi l’immobiliare ha fatto molta fatica a riprendersi, e infatti oggi tra i rendimenti dei due Etf c’è un differenziale di circa 15 mila euro in favore delle azioni globali generaliste. Proprio per questo dalla tabella degli Etf si nota come lo storico delle performance degli ultimi tre anni di questi comparti sia stata particolarmente magra: soltanto due fondi-indice hanno reso più del 10%, distribuzioni di dividendi incluse.
Nel confronto con gli immobili fisici quindi su un orizzonte temporale limitato sono senza dubbio i secondi ad avere la meglio. Ma la musica cambia, e non di poco, se si estende il confronto a una prospettiva decennale: se Milano è in testa alla graduatoria delle rivalutazioni con una performance del 33,7%, il più grande Etf immobiliare in euro (un prodotto di iShares) nel medesimo arco temporale ha messo a segno un rendimento - dividendi inclusi - del 136%.
Considerate le difficoltà del mattone quotato negli ultimi quattro anni, oggi più che per il rendimento questi Etf possono essere funzionali in portafoglio per due ragioni. Primo, diversificare l’asset allocation con una componente immobiliare (non più del 5-10% dell’allocazione complessiva, è l’opinione diffusa tra i consulenti).
Secondo, cercare rendimenti da dividendi robusti: gli Etf a distribuzione, oltre a staccare la loro cedola trimestralmente, hanno rendimenti da cedola che si aggirano oggi tra 2,9% e 7,8% (è il caso di un Etf sull’immobiliare britannico). Uno yield che può fare gola, soprattutto per strategie di income investing a distribuzione periodica. E che risulta competitivo nel confronto con i rendimenti da locazione, oggi compresi tra 3,6% e 4,2%. Per le strategie di accumulazione, bisognerà forse aspettare tempi migliori. (riproduzione riservata)